열반스쿨 기초반 2주차 과제 : 수익률 보고서 작성하기_기범2

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 

관악 동부 센트레빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남역 31분 / 여의도역 43분 / 시청역 56분

3.학군

구암중 83% / 국사봉중 78%

4. 환경

단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원은 없음 (규모가 작은 소형마트, 보건소는 있음)
 

5. 공급

 향후 3년간 대규모 공급은 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가격 흐름이 유사한 봉천두산과 비교시 매매가격이 낮고, 전고점 대비 17프로 하락하여 저평가로 판단

2) 환금성 : 500세대 미만이지만, 하락/조정 시기를 제외하면 거래가 활발했음. 

3) 수익률 : 전고점 달성시 23%.

4) 원금보존 : 전세가율 60%이며, 향후 3년간 공급 물량이 없으므로 원금보존 가능할 것.

5) 리스크 대비 : 봉천동 주변 공급은 없으나, 과거 헬리오시티와 유사하게 올파포 공급의 영향이 있을 수 있음.
                          전세가격 하락을 대비해 3~5천만원 정도의 마통/신용대출 가능 여부 확인 

나의 투자 결론 : 매매가격 하락+전세가격 보합으로 전세가율이 상승하는 추세이며, 

                            향후 3년간 공급 물량이 없으므로 전세가격이 반등한다면 투자 실행

✅ 작성하면서 느낀점 : 
입지 평가시 꼭 확인해야 할 요소를 직접 찾아보면서 방법을 터득할 수 있었고,

많은 단지를 조사하면 조사할수록 비교평가시 유리할 수 있겠다는 생각이 들었다.
 

3대 업무지구에 30~1시간 내외로 갈 수 있으므로 교통은 매우 우수하지만
환경, 학군, 브랜드 등의 타 입지 요소가 부족하여 가격이 낮은 것으로 이해된다.

다만 경기도 4급지(수지, 평촌 등)와 비교시 

서울이라는 입지독점성이 있으므로 지금과 같이 같은 가격대라면 투자 가치는 상대적으로 더 높을 것이다.