(수정) 문정동 올림픽훼밀리아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 81조 JJ]

+) 2025.01.13 열반기초 강의 복습하면서 비교평가를 추가해본다. 

송파구/강동구의 대장아파트 중심이다.

해석 

• 현재 둔촌동 올림픽파크포레온은 전세가 약 5000개 정도 매물이 있는 상황으로 강동구 공급이 과다하고, 송파구에까지 영향을 주는지 확인하고자 했음
• 가락동 헬리오시티는 이미 전고점을 회복했고 대장아파트로서의 안정적으로 보이고, 놀랍게도 근처 중학교 학군이 낮은 수준이라 초등학교까지 진학이 나은 곳으로 생각됨
• 문정동 올림픽훼밀리아파트는 전고점대비 약 10% 낮은 수준까지 회복했음
• 지금 현재만의 가치를 볼 때에는 가락동 헬리오시티가 가장 큰 가치로 보이나 5년뒤 수익률 실현 관점에서 잠재가치는 문정동 올림픽훼밀리아파트로 판단됨 

  • 재건축 예정 지역이며 기대감으로 집값이 상향 될 것이며 입지가 가장 좋음 

     

✅ 올림픽훼밀리아파트 (1988년 / 4,494 세대 / 31평)

✅ 서울시 송파구 문정동

✅입지평가

1. 직장 (인접지역 포함) 

• 송파구 (문정, 잠실) : 400,781명
• 성남 (판교) : 345,459명
• 강남구 : 801,419명

2. 교통

• 3호선 가락시장역 / 수서역
• GTX 수서역
• 8호선 문정역  

3.학군 (인근학교 기준) 

• 학업성취도  
  • 가원중 88%
  • 문정중 84%
  • 수서중 80%
     

• 송파구 중 학업성취도 5위 = 가원중학교
• 가원중학교 학생 중 일부 특목고 진학
  • 147명중 2명  

4. 환경

• 재건축  정비구역 지정. 단, 성남비행장으로 고도제한은 아직 존재
  • 주요 재건축 단지 중 진행상황이 가장 진척이 느린 편인 점 고려 필요함 
     

    • 

       

• 도보 거리에 가락시장 / 대형 홈플러스 위치
• 도보 거리에 탄천 위치
• 도보 거리에 문정동 법조타운 위치
• 수서역에 신세계 백화점 입지 예정
• 수서역에 GTX 라인 신설 예정 (2028년 수서~삼성~서울역)
• 구축 단지로 단지 내 녹지 조성 우수
• 단, 지하주차 협소하며 지상주차 진행 

5. 공급

• ~ 2024년 11월 : 179세대
• 2024년 12월 올림픽파크포레온 입주 물량이 포함되지 않음
  • 서울시 강동구 올림픽파크포레온 (2024년 / 12,032 세대)
• 인근 서울시 송파구 헬리오시티 (2018년 / 9,510 세대)
• 올림픽파크포레온 - 헬리오시티의 관계로 올림픽훼밀리아파트의 재건축 진척 속도감이 예상됨 
   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

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✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 고점 대비 약 10% 하향 되었음 
   

2) 환금성 : 

• 재건축 정비구역으로 환금성 높음  
   

3) 수익률 : 

• 수익률은 재건축 진행에 따라 결정될 것
• 현재 상황에선 수익률이 높지 않으나, 10년뒤 높은 수익률 예상됨
• 다행히 역전세는 아니지만 투자금 전체 회수는 장기 보유 및 조정이 필요함 
   

4) 원금보존 : 

• 입지독점성은 높은 편임 (문정동 법조단지, 가락시장, 수서역 )
• 단, 올림픽파크포레온 대량 입주로 공급이 매우 늘어날 것
• 실 거주가 아니라면 전세가율 높이는 것은 통상정인 수준 (5%) 정도로 가늠이 될 것 

  • 단, 임대차법이 변수이기에 실거주 여부가 중요함 

     

5) 리스크 대비: 

• 원금보존과 맞물린 것
• 인근지역 강동구 올림픽파크포레온 대량입주 약 1만 2천가구로 엄청난 영향을 줄 것으로 보임
• 하지만 올림픽파크포레온은 신축, 올림픽훼밀리아파트는 88년도 매우 구축으로 훼아 주민이 파크포레온으로 이동하기는 쉽지 않을 것으로 보임
• 단, 전세가율은 공급자체가 많기에 통상정인 수준으로 가늠 될 것이며, 실거주 여부 중요할 것  

나의 투자 결론 : 

• 장기투자로 버틸 수 있는 여력이 된다면, 보유했을 것 같다.
• 재건축 정비구역으로 2024년 11월에 지정되었으니, 앞으로의 진척이 기대된다.
• 역전세가 우려된다면 실거주하는 것이 나을 것 같다.
  • 이게 결론이 맞을까..? 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 어.. 똑똑해 진 것 같다 (매우중요)
• 여러가지 조건에 따라 정리가 필요하다는 것을 배우고 저/환/수/원/리를 다시한번 적용할 수 있었던 소중한 과제! 기준점 꼭 잊지말고 겸손하게 매번 적용하도록 하자!!