울산 북구 매곡동 매곡에듀파크에일린의뜰 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 65조 코농] 6시간 완강하고 5년 내 노후준비 마치조!!!

✅대상아파트 : 울산 매곡동 매곡에듀파크에일린의뜰 (준공 : 2021.10, 세대수 : 851세대)

✅위 치

애듀파크 단지는 울산 북구의 매곡동에 위치해 있다.

울산의 중심은 남구로 입지 가치가 가장 높은 지역이 그 다음의 입지는 중구이며 북구와 동구가 그 다음의 입지 가치를 갖는다.

울산 북구의 경우 가장 선호하는 지역은 송정동이며 신축 택지에 대한 선호도로 환경적 입지 가치를 갖는다,

반면 매곡동은 북구에서 송정 다음으로 선호하는 생활권이지만 상대적으로 북구의 가장 끝에 위치해 있다는 것이 위치적 특징이다.

✅입지평가

1. 직장 (S)

울산광역시 종사자수 : 54.3만명

울산 북구 종사자수  : 10.8만명

2. 교통 (B)

•  현대자동차 14분
• 현대중공업 29분
• 울산석유화학단지 28분

 <현대자동차 울산공장 14분>

< HD현대중공업 29분>

• 

   

  <울산석유화학단지 28분>

• 

3.학군 (S)

  * 매곡중학교 : 95.1% (학업성취율), 과학고 : 4명, 외고 : 13명

  * 매곡초등학교 : 22.8명 (학급당 학생수), 전교생수 : 959명 

  고학년으로 갈 수록 학생수가 늘어나는 경향을 볼 수 있어 지역내 선호 생활권으로 예상해 봄.

  * 주변 학원가

4. 환경  (B) 대형마트 3개

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

매곡에듀파크에일린의뜰 단지는 21년 완공되어서 5년내 전고점을 확인하기 어려운 관계로 주변 단지 중

가장 선호도가 좋은 드림인시티에일린의뜰 단지의 전고점, 전저점을 참고하여 입력함.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O  (전고점 대비 78%)

2) 환금성 : O (21년의 신축, 9층, 남향, 주변 단지간 연결성 좋음, 신축상권)

3) 수익률 : O (전고점 대비 100% 수익률 가능할 것으로 예상)

4) 원금보존 : O (전세가율 81% 및 향후 입주 부족으로 원금보전 적정)

5) 리스크 대비: O (향후 3년 울산 적정 입주물량 5.4천 세대 이하 공급과 전세낀 매물 선정으로 리스크 햇지 가능)

나의 투자 결론 : 

매곡 에듀파크에일린의뜰은 울산에서 남구와 중구 다음인 북구에 위치해 있으며 북구 내애서도 송정신도시 다음 생활권인 매곡에 위치한 단지다. 

주요 직장과의 거리는 상대적으로 멀리 있지만 매곡 산단에 종사하는 수요와 오토벨리로를 이용해서 울산 현대자동차까지의 이동이 편리한 점이 있다. (울산석유화학단지까지의 거리는 멀다고 생각됨.)

또한 매곡중은 외부에서 수요를 끌만한 학군은 아니지만 지역 내에서는 공부를 잘 하는 정도의 학업성취도를 가지고 있고 이예로를 이용한 옥동 학군까지의 거리도 충분히 통학이 가능하다.

뿐만아니라 단지의 주변 신축 상권과 학원가를 적정하게 갖추고 있고 에듀파크 단지 뒤쪽 매곡공원은 단지의 환경적 측면을 높여주기에 충분하다.

이런 점들을 종합해보면 현재 단지의 가치가 충분한 선호도 있는 단지이며 가치대비 가격이 아직 저평가 되어 있고 충분한 선호도를 갖고 있으며 투자금의 규모도 적정하고 향후 공급에 대한 리스크도 부족하며 공급 부족에 대한 전세가의 상승도 예상해 볼 수 있어 투자로 적정한 단지로 판단해 볼 수 있다.

현재도 저평가 되어있지만 매매 호가에서 1.0~1.5천만원 정도의 가격 협상을 해볼 수 있다면 투자한 물건에 대한 싼 가격에 매입했다는 확신을 가질 수 있을 것으로 생각한다.

다만, 이 물건이 내가 알고 있는 아파트 중 가장 최선의 선택인지에 대해서는 다른 단지도 추가적으로 수익률보고서를 작성해 보면서 함께 비교해 봐야겠다는 생각을 했다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

내가 투자하고자 하는 물건에 대한 입지 가치를 분석해 보고 그 가치대비 현재의 가격이 싼지를 판단해 볼 수 있어서 이 매물을 투자한다면 충분한 저평가 단지를 매수했다는 확신을 가질 수 있을 것으로 생각해 볼 수 있다.

특히 고점과 저점의 매수 시기와 가격을 함께 비교해 봄으로써 현재 가격의 수준을 다시 판단해 볼 수 있었고 당장의 홈런은 아니지만 최소한의 1루 출루까지는 살아서 나갈 수 있을 것이란 기대를 해 볼 수 있었다.