*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
천안시 서북구 성성동 천안시티자이
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
천안시 종사자수 321,670
2. 교통
삼성캠퍼스 도보 17분 차로 7분 거리에 위치함,
아산 lg디스플레이 쪽도 차량 30분이내 출근 가능함
3.학군
25년 3월 바로 앞에 중학교 신설됨, 바로 앞 초등학교 학급당 23명으로 학생 수 적지 않음
4. 환경
근처 성성호수가 있고 성성동이 구획별 택지 형태로 상가가 잘 들어서 있음
차로 5분 거리에 대형 이마트가 있음
백화점이나 종합병원은 아래 구불당, 신부쪽 구도심을 가야 이용가능한게 단점
5. 공급
27년 12월에 공급 예정
성성동 쪽 25년 초에 투자시 주변 공급이 없어 전세빼는데 문제 없을 것으로 판단
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
5년 내 매매가 중 최근 11월이 저점가격을 찍었을 정도로 현재 저평가 되어 있음
고점 대비 1.5억이 빠진 상황
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 고점대비 32%가 빠진 상황
2) 환금성 : 천안 서북구에서 좋은 생활권인 성성동에 위치한 신축 아파트
3) 수익률 : 현재 투자금 8천으로 계산시 고점 기준 약 190% 수익 가능
4) 원금보존 : 현 시세 기준 전세가로 계산시 75% 전세가율이 나옴. 전세가율이 아쉽지만 공급이 많아 일시적으로 전세가가 많이 내려오면서 매매가인 절대가를 최저점까지 끌어내린 상황임. 두정역 효성해링턴 59 전세가 26,000임을 감안하면 성성동 신축 59가 같은 가격인게 싼 가격이라고 생각하여 원금보존은 가능하다고 봄
5) 리스크 대비: 낀 매물 위주로 매수 예정이라 리스크를 최대한 줄일 예정이며 추가 대출없이 현재 투자금으로만 매수 진행하는 거라 역전세가 올 시기에 충분히 대비 가능할 금액임. 전세가가 오히려 너무 눌려있고 천안에 공급이 많지 않아 다음 전세시 역전세 리스크가 적음, 등기를 쳐야 할 시 추가 대출은 주담대로 충분히 가능한 금액
나의 투자 결론 :
천안 시티자이는 현재 고점대비 32%가 빠진 저평가 상태이며 성성호수 근처로 천안사람들이 좋아하는 입지 요건을 갖춘 아파트라 지금 당장 투자해도 잃지 않은 투자라고 생각합니다. 현재 조건에 맞는 매물임장으로 고른 후 투자 예정입니다.
천안에 관심 가지고 매물 트래킹한지 8개월 정도 된 상황으로 천안 성성동에 대단지 비스타동원 전세 물량 소진되는 속도를 보고 성성을 천안사람들이 얼마나 좋아하는지 체감하게 되어 더 성성동 쪽 투자를 하고 싶어졌습니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
천안 성성동 단지 하나에 대한 보고서 작성은 처음인거 같은데 마냥 전체적으로 매물만 보다가 하나의 단지에 대해 집중을 하니 더 객관적으로 보게 되는거 같습니다.
내가 관심 가잔 매물이 저,환,수,원,리에 맞는지 따져보면서 전세가율이 살짝 아쉬운 단지구나 지방 전세가율 80에 충족 되기 위해서 조금 더 지켜봐도 될 것 같다라는 생각도 하게 되었습니다.
