신정뉴타운롯데캐슬 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 32조 누룽지]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명'

신정뉴타운롯데캐슬

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B등급

• 양천구 종사자수 133,776명, 사업체수 37,929곳

2. 교통

• 강남역 57분(1회환승), 시청역 51분(1회환승), 여의도역 33분(1회환승)
• 신정네거리역 도보 14분, 2호선 지선이라 어딜가나 1회환승 필요하고 배차간격 10

3.학군

• 신남중 66.5%

4. 환경

• 서남병원 2.2km, 하나로마트 790m, 백화점 없음

   

5. 공급

• 입주물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 59타입 8.9억(전세 5억), 84타입 10억(전세 5.7억)

매매 전고점 59타입 9.8억, 84타입 12.1억

전저점 59타입 7억, 84타입 8.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 59타입 기준 8억, 84타입 9.6억이면 적절한 진입가격으로 판단됨, 현재는 좀 올라간 상태 

2) 환금성 : 23년 하락기에도 거래가 꾸준히 있어 환금성 충분

3) 수익률 : 4억 정도 투자금 필요

4) 원금보존 : 59타입 기준 8억, 84타입 9.6억이면 안전마진 확보 어느정도 가능

5) 리스크 대비: 당분간 입주물량 없고, 해당단지 전세 잘 나가는 편이라 특별히 리스크 잘 못 느낌

나의 투자 결론 : 갈아타기시 59 RR기준 8억 초반까지 네고 가능하면 고! 투자는 아직 잘 모르겠음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 서울뉴타운 중에 이정도 상품성이면 나쁘지 않음. 그러나 옆에 래미안/목센아에 비하면 롯데캐슬 왠지 모를 외관 촌스러움(주관적 생각)이 묻어남. 신정뉴타운은 재개발사업 진행되면서 앞으로 더 좋아질 지역. 다소 서울 외곽 느낌이 좀 있지만, 재개발 상권 더 들어오고 목동 학원가 이용 가능하니 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상. 단, 입지독점성 차원에서 고려하면 그렇게까지 고평가해줄 필요도 없는거 같은 지역.