[열기83기 62조 사과소리] 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

  그린워크 3차 18B

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B등급)

종사자수 : 145,549   / 사업체수 : 32,548

2. 교통(B등급)

  지하철 센트럴 파크역 도보 약12분/국제업무지구역 도보 약13분

  강남으로 바로 가는 광역버스(M6405)이용시 1시간 가량 소요

  여의도는  약 1시간30~40분 가량소요

  *강남:1시간/여의도:1시간 30분가량 소요되어 서울과의 접근성만을 생각할때는 등급이 낮으나 송도내의 직장 

   수요가 있다고보여짐

   따라서, 서울과의 접근성과  송도내의 직장수요등을 종합하여 B등급으로 평가함

3.학군

  인천 연성초등학교

  신정중학교 : 학업성취도 92.7% /  특목고 진학률 : 7.5%

  (연수구에서는 박문중[93%]다음으로 특목고 진학률이 높음)

  연송고등학교 : 학업성취도 82.5% / 대학진학률 : 68.0%

  인천포스코 고등학교 : 학업성취도 99.0% / 대학진학률 : 77.0%

  *연송고등학교/포스코고등학교간 학업성취도의 격차가 있고 대학진학률에 있어서도 격차가 있으나 연수구 전체

    고등학교의 대학진학률과 비교해보았을때는 성취도가 전반적으로 높은편에 속한다고 판단됨

4. 환경

  롯데마트 : 차량 7분
  현대프리미엄 아울렛&트리플 스트리트 : 차량 11분

  단지 바로 앞 커넬워크 쇼핑단지

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 저평가는 아닌것 같다.

2) 환금성 : 주변에 채드윅이 위치해 있어 채드윅 통학을 위한 임대수요는 있다고 보여지나 매매수익을 기대하며 매입하기에는 다소 긴시간을 투자해야 할것 같다.

3) 수익률 : 전세가가 잠시 주춤했던 시기가 있기는 했으나 꾸준히 우상향을 하고 있는것으로 보아 자본적인 여유가 충분하다면 투자를 고려해 볼수는 있겠으나 큰 수익을 기대할수는 없을것으로 판단된다.

4) 원금보존 : 원금보존은 가능하리라 본다.

5) 리스크 대비: 여유자금이 충분해서 대출에 큰 부담없이 투자를 시작 할 수 있다면 전세금이 꾸준이 우상향을 하는 단지이기에 리스크에 대한 큰 부담은 없을것으로 판단된다.

나의 투자 결론 : 투자금의 여유가 있어 대출에 대한 부담이 없는 상황이라면  갭투자를 고려해 볼만 하지만 현재 주변지역에 입주물량이 적정수준 이상으로 공급될 예정이기에 투자에 적정한 시기는 아니라고 보여진다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

분위기 임장도 해보고 여러 어플들을 통해 시세와 거래내역등을 보면서 투자가 정말 쉽지 않구나ㅜㅜ 라는 생각을 하게 되었지만 보고서의 순서를 따라 작성하다보니 막연하기만 했던 투자의 기준을 조금씩 잡을수 있을것 같고 또 머리속에서만 떠다니기만 하던 투자라는 수만개의 퍼즐조각들이 한두조각 정도?^^ㅜㅜ는 맞춰지는 느낌?이였다.

그렇다해도 여전히 평가기준들이 명확하게 적립되지 않았기에 보고서 작성을 하면서도 ‘이게 맞나?’ ‘이럴때는 어떻게 해야하지?’라는 궁금증과 답답함이 있었다.

강의를 다시한번 들어보고 작성해둔 보고서를 조금이나마 수정해서 제출하고 싶었지만 제출날짜도 빠듯하고,또 앞으로 남아있는 강의가 있어서 그것도 들어야 하기에 우선은 ‘완료’를 먼저 하자는 마음으로 제출한다.

모든 강의가 끝나고 다시한번 복습을 하면서 지금 작성한 보고서를 다시한번 체크해보아야겠다.