[열반스쿨 기초반 83기 스폼] 부천 중동 한라3단지 뜨란채아파트 분석

안녕하세요 첫 아파트 분석글을 쓰네요.
종잣돈이 부족하여 갭이 적은 물건들만 보고 있고 그 중에서 입지가 좋은 물건을 분석하는 중입니다!
분석글 보시면서 바로 잡아야 하는 부분이 있다면 댓글 부탁드립니다!!ㅠ

1. 입지분석
   직장: 부천시 직장인 종사자 수-318,670명
   교통: 강남, 여의도, 시청역 모두 지하철로 1시간 내외(7호선 이용 후 버스 등으로 환승)
   학군: 중원중78%, 석천중91%

   

   환경: 현대백화점, 이마트, 공원 등 모두 도보 10분 이내로 사용가능

2. 공급물량
   부천시 적정 수요보다 공급계획은 적다.

   

3. 수익률 계산

4. 저환수원리

1)저평가: 고점보다 낮은 매매가를 현재 형성하고 있고 이는 허리 지점이라고 생각함.
저평가가 되어있지는 않은 것 같고 그래프를 보면 조금씩 상향을 타는 것 같다.
 

2) 환금성: 거래량은 꾸준히 받쳐주는 모습으로 판단되며 최근 3년간 실거래건은 88건이다.(많은건가..?)

3)수익률: 지금 투자한다면 7800만원으로 투자를 할 수 있지만 전세가가 낮아질 수 있어 역전세를 메우기 위한 자금이 더 들어갈 수 있을거라 생각하고 매매가는 상승추세로 향하고 있다고 생각하여 매매가는 증가할거라 생각해 지금 투자한다면 결국 5천~1억의 매매차익을 내지 않을까…생각해봅니다.(초보라 제 멋대로 생각해봤어요..)

4) 원금보존, 리스크 관리
현재 고점에서 허리 정도의 금액이 3억 정도라고 생각하기 때문에 하락한다면 약 8천의 손실이 있을수도 있다는 생각이 들고 위에서 말했듯이 전세금이 떨어질 여지가 있다고 생각하기에 역전세의 리스크가 있을거라고 생각합니다.
원금보존 분석을 어떻게 해야하는지 이해가 아직 잘 가진 않네요ㅠㅠ

<결론>

현재 낮은 갭만 보고 들어갔다가 역전세를 맞을 수도 있는 물건이라고 생각합니다.
만약 매매가가 3억 초반으로 내려오고 전세가가 조금 더 하락한다면 도전해볼 수 있지 않을까..하는 생각입니다.

P.S. 첫 부동산 공부이고 첫 아파트 분석이기에 부족한 점이 많습니다. 보시다가 마구마구 참견해주셔도 됩니다!!