[열기 83기 48조 (가치있는거 4서 비싸게 8조), esk1223] 2주차 아파트 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

독산동 금천현대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

금천구 

종사자 수 : 255,449

사업체 수 : 47,964

2. 교통

  강남 55분 / 여의도 41분 / 시청 46분 

3.학군

가산중학교 학업성취도 평균 : 65.3%  (과고 진학 2 , 외고진학 2)

문일중학교 학업성취도 평균 : 64.8% (과고 진학 2)

4. 환경

차량 운행 기준 

롯데마트 4분

금천보건소 2분 (근방에 대형 병원 없음),  

 → 2027년 금천구대형종합병원 예정 / 8분

5. 공급

  특별한 공급이 안보임

입주 대비 수요 많음 (헌데 입주가 다른 곳에 비해 매우 작음….)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 금천현대 전용59 , 현재 매매 5.5억, 전세 2.9억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6.9억 전세 4.3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 5.2억 전세 3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  중 , (고점 대비 많이 떨어짐 -15 ~ 20% , 주변 인프라가 거의 없음)

2) 환금성 : 중상 , (996세대 , 매매 실거래가 최근 몇달 간 지속적으로 있음 , 중층 기준)

3) 수익률 : 중 , 고점 매수 -54% , 저점 매수 14%  

                : 기대 수익 3% 인 경우 투자금 회수 13년

                : 기대 수익 5% 인 경우 투자금 회수 8년

               : 다만 주변 단지들을 보았을 때 직전 고점까지는 기대할 수 있을듯 하나 초과 수익이 가능할지는 …

               : 다만 해당 투자금이면 더 좋을 곳이 있을 듯 …

4) 원금보존 : 중 , 전세가율 52.7% , 입지 독점성 (애매함… 서울이라는 점…)

5) 리스크 대비: 중 , 당분간 입주 물량 적음 , 본인 투자금의 대부분을 사용해야함 공급등의 이슈 없음

나의 투자 결론 : 

해당 투자금으로 더 좋은 단지가 있는지 확인해 볼 필요가 있어보임 , 예상보다 투자금이 더 소요되는 듯하여 해당 단지 트래킹 및 추가 단지 선정이 필요하다 생각됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

예상보다 해당 단지 에 대한 보고서 작성이 오래 걸렸고 투자 결론 부분을 수치화하여 정리하는 부분이 매우 중요하다고 생각 되었음 … 다만 강좌를 제대로 소화를 못해서 인지 정리방식이 맞는지 정확하게 판단이 되지 않음 다른 사람들의 투자 보고서 및 강좌를 다시 들으면서 정리할 필요성을 느낌