*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명 : 종암동 래미안라센트 아파트
✅위치(지도):
✅입지평가
1. 직장 : B
성북구 종사자수 111,005명 /사업체수 23,617개
2. 교통: A- 6호선 월곡역
강남역 (55분) / 서울시청역 (32분) / 여의도역 (48분)
3.학군: C+
-일신초 (21명/ 679명) - 초코아 (건널목만 건너면 초등학교)
-서울사대부중 ( 81.1% /특목고 진학률 4.9% (11명 과학고 5명/외고국제고 6명)
4. 환경 B+
홈플러스 5분거리
이마트 10분거리
현대백화점 미아점 도보 20분거리
5. 공급 B+ : 적정수요 2110
장위자이레디언트 2025년 3월 2840세대 입주예정 (장위뉴타운)
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
저평가로 보기 애매함
(고점대비 -16% 하락 / 전세가율 60%) / 고점이 비슷했던 중구의 래미안하이베르는 가격이 이미 상승했으나. 래미안 라센트는 아직 가격의 흐름을 받지 못했다. 초등학교가 바로 건너편에 있으며, 월곡역 6호선 역세권 (5분거리) 근처 홈플러스와 이마트 5~10분거리내에 있음. 서울사대부중 81%이나 특목고 진학률이 4.9%로 높은편이다. 평지에 있으며 단지내 관리 잘 되고 조용한 편이다.
2) 환금성 :
역세권, 단지세대수 1025세대.
매도시 환금성 좋을 것으로 예상됨.
근처 한국구방연구원, 국립산림과학원, KAIST 캠퍼스, 경희대 서울캠퍼스,. 고려대 안암캠퍼스 등 주요 일자리있으며, SK뷰 2차 앞으로 동북선역이 세워질 예정이다. 동북선을 이용하여 왕십리역까지 한번에 이용가능하다.
3) 수익률 : 좋지 않다.
(24평) 47%
3.8억투자해서 고점 1.8억 번다는 가정하에 47% 수익률
(32평)
5억 투자해서 고점까지 1.4억 번다는 가정하에 28% 수익률
4) 원금보존 :
전세가율 58%로 가격협상하면 60%까지 달성가능
5) 리스크 대비:
장위뉴타운 2400세대 입주 앞두고 있어서 전세가 영향을 받을 것이다.
신축선호 신혼부부들은 장위쪽으로 갈 가능성 있음
나의 투자 결론 :
종암래미안라센트는 좋은 입지조건과 브랜드가치와 동북선 호재 등이 있다. 또한, 고점대비 하락률이 20%/ 전세가율이 60%로 너바나님께서 말씀하신 강남역 1시간이내 전세가율 60%, 고점대비 하락률 20%에 만족하는 단지이다. 하지만 고점대비 수익률이 30% / 저점대비 수익률이 77% 이다. 3.8억으로 투자할 수있는 다른 단지들이 없는지 살펴보겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
임장하면서 입지 좋은 곳임을 확인했지만 데이터로 비교분석해보니 이미 어느정도 가격을 회복한 것을 알수있었고, 이 투자금으로 다른 곳에 더 할만한 곳이 없을까? 고민을 하게 되면서 비교평가를 더 열심히 해봐야겠다는 생각이 들었다. 성북구내에서도 선호도가 떨어진 생활권이지만 거시적 관점이 아닌 단지에 집중해서 생각해본 것은 잘 했다. 이만한 투자금으로 더 입지 좋은 곳을 찾아봐야겠다.
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