광주광역시 서구 상무SK뷰 수익률분석보고서[열반스쿨 기초반 83기 지역9뽀5개조 큰꿈바라기]

✅아파트명 : 상무SK뷰 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 종사자 수 165,132명 (B등급)

 - 비교지역 : 광주 광산구 186,454명(B등급) / 광주 북구 : 181,016명(B등급)

 - 상무지구 분위기 임장 시 느낀점&내 생각

 상무지구는 시청, 관공서, 금융기관 등 업무지구와 배후상권이 밀집하여 있음. 수도권/서울 업무지구  만큼 밀집성은 없지만 소규모의 수요 및 선호도는 있을 것으로 생각함.

- 분위기임장 시 확인한 사항 : 은행, 변호사 사무실, 개인병원 등 직장중에서도 고소득에 속하는 직종의 오피스가 대거 밀집된 것으로 확인되어 소규모의 수요가 있을 것으로 생각함.  

2. 교통 

 상무역을 도보로 이용가능하나, 서울/수도권 대비 입지가치 우선순위에선 밀림

(지하철때문에 이사를 오진 않을 것임)

3.학군

• 학업성취도 95% 이상, 90% 이상 : 해당없음
• 학업성취도 85% 이상(3곳) : 운리중(88.7%), 광주동명중(87%), 광주중(85.5%)
• 특목고진학률 3% 이상 : 해당없음
• 특목고진학률 2% 이상 : 광주동명중(2.4%, 5명-과2/외3), 전남중(2.6%, 5명-외5)
• 학원가 : 상무지구에 총 71개 학원가 있으며(호갱노노), 실제 미니임장 시에도 입시 중심의 국영수 학원임을 확인하였음

▶ 내생각 : 상무지구 내에서는 광주 동명중, 광주 전남중이 학군으로서 의미가 있는 학군지에 해당하지만, 타 지역(특히, 광주 남구)에서 이주를 불러일으킬만큼 강력한 요소는 아님. 지역 내에서 선호하는 정도로만 그칠 것으로 예상함  

4. 환경

• 백화점 1곳 - 신세계 백화점(유스퀘어)
• 대형마트 3곳 - 이마트 광주점(유스퀘어), 롯데마트 월드컵점, 롯데마트 맥스 상무점*

• 종합병원 5곳, 스타벅스15곳 

  →광주서구 자체는 백화점 1곳, 대형마트 3곳으로 환경 입지가치가 있는 편임

  상무지구의 최고가 아파트 중 신축 아파트는 메인 상권과 거리가 있고 주변에 빈 땅을 중심으로 채워지고 있음 (즉, 광주 광역시 내 기존 구축 아파트는 입지독점성이 없음)

5. 공급

📌적정수요 : 1,396세대📌

2024년 : 966세대 (69%)

2025년 : 1,041세대 (75%)

2026년 : 1,612세대 (115%)

2027년 : 2,772세대 (198%)

▶25년까지는 적정수요범위 내에 있으나 26년부터는 과공급이 시작되어서, 26년 투자 시 전세입자를 맞추기 어려울 수 있음. 25년 투자하는 경우, 27년에 200%에 달하는 전세공급으로 역전세 및 매매가 동반하락이 예상되어, 광주 서구 실투자시에는 신중하게 접근필요함. 단, 가치대비 저평가 되어있다는 확신이 들면 투자로 이어나갈 것.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치가 있는 물건이 저평가 되어있는가?   NO  

• 전고점 81800만원 대비 -17%수준 빠져있는 상태로 전고대비 -20%에 도달하지 못함 

2) 환금성 : 내가 5년 후 팔려고할 때 사람들이 충분히 좋아하는 물건인가?   NO  

• 입지독점성이 높지 않은 상무SK뷰는 16년도식으로 현재 9년차 물건임.
• 브랜드이긴 하지만 5년후에는 14년차로 지방광역시에서는 신축이라고 볼 수 없음
• 현재가치 = 땅의 가치 + 건물의 가치 => (5년 후,) 건물의 가치↓
• 향후 3년 후 공급을 고려했을 때, 신축 브랜드 단지로 지역내 수요 및 우선순위에 밀릴 것임

3) 수익률 : 투자금 대비 충분한 수익을 안겨줄 수 있는 투자대상인가?   NO  

• 현재 상무SK뷰를 투자하기 위해선 3억의 종잣돈이 필요한 상황임.
• 3억 종잣돈으로 더 좋은 지방광역시 물건이 부산/대구/울산에도 있을 것이며, 3억의 종잣돈으로는 서울투자까지 접근할 수 있는 돈임 (내가 할 수 있는 물건중에 가장 가치가 있는 물건인가?)
• 3억을 투자한다고 했을 때, 5년 내 전고점인 81800만원에 도달한다고 가정하고 수익률을 계산해보면
• 13800만원/5년 = 2760만원/년  →  13800만원/5억/5년 =  9.2%  수익률이 예상됨ㄴ
• 단, 상기의 계산은 5년 안에 전고점수준까지 회복했을때 산출되는 희망회로상 수익률이므로, 이 수치만으로 투자할 수 없음

4) 원금보존 : 내 종잣돈을 절대 잃지 않고 투자할 수 있는가?    NO  

• 전세가율이 56% 밖에 형성되지 않아, 향후 2025년까지는 전세가율이 상승할 수 있지만 광주 서구내 입주 시작되면 2026년~2027년부터는 전세가 하락에 따른 매매가 하락까지 동반될 것으로 우려됨

5) 리스크 대비:   NO  

• 향후 3년내 공급물량을 검토해보면, 2026년 : 1,612세대 (115%) 2027년 : 2,772세대 (198%)로

  2026년, 2027년에는 과공급 구간이며 2029년이 되서나야 해소될 것으로 예상됨

 ★나의 투자 결론 : 해당 물건은 투자하지 않고 모의투자 시스트래킹으로 내가 향후 놓친부분을 채워나가는 Reference로 활용하자!

✅ 작성하면서 느낀점 : 말로만 들어봤던 광주 상무지구를 미니임장을 통해 직접 분위기와 생활권을 확인했을 때, 광주시청에 가까워질수록 업무지구와 네모반듯한 택지지구 느낌이 강하게 들어서 긍정적 적인 분위기를 다소 느낌. 하지만 배후상권의 유흥상권의 비율이 높은 편이고, 학군지로서의 매력도도 크지 않기 때문에 광주의 다른 지역구와 주변 소도시의 수요를 충분히 끌어올만큼 선호되는 생활권은 아니라고 생각함.