안양 평촌동 향촌롯데 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 36조 햄토르]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

안양 평촌동 향촌롯데 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

안양시 만안구 총사자수 181,783명

2. 교통

 강남 50분 / 여의도 62분 / 시청 53분

3.학군

평촌중 92% / 범계중 93% / 귀인중 96%

4. 환경

직선 반경 1km

마트 : 홈플러스 / 이마트 / 뉴코아평촌점

종합병원 : 한림대 성심병원

5. 공급

 - 안양자이더포레스트 26년 5월 483세대

 - 안양어반포레자연앤e편안세상 25년 1월 2,329세대

 - 힐스테이트 인덕원역베르텍스 24년 12월 472세대

 - e편안세상평촌어반밸리 26년 10월 458세대                      

• 총 3,742세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :

 입지가 비슷한 곳의 아파트를 비교평가를 하지 않아 저평가 여부는 판단하기 어려움

 비교평가 대상을 찾아보고 확인해보면 답이 나올꺼 같음

2) 환금성 : 

 매매는 현재시세로 환금성은 부진해 보이나 현재 전세가로는 메리트 있다고 판단됨

• 매매

 - 17년~20년 대비 24년 매매율이 낮게 보임

 - 24년도 아실 현재기준 12건 매매건 성사

 - 23년도 아실 기준 9건

 - 21년도 아실 기준 8건

   [21년 매매가 대비 현재 매매가가 낮아짐으로 거래건이 증가추세로 보임(미미하지만)]

   [33평기준 340세대로 24년도 매매건 12건으로 매매거래율은 3.5%정도로 판단됨]

   [현재기준 매매 등록건 35건으로 현재 시세로는 매매가 부진해 보임]

• 전세

  - 그럼에도 33평 전세는 네이버 기준 실거래 올라온 물건이 2건으로 전세 공급이 부족할 것으로 보임

  - 네이버 현재 전세가 6억 2,400~ 6억 5,000(아실의 거래된 금액 보다 높음)

    (즉, 전세가 상승 추세로 보임)

3) 수익률 :

 저점 매수시에 120%이상의 수익률이지만 투자원금 대비 수익률은 좋지 않다고 판단됨

그러나 기준을 어떻게 잡을지 감이 오지 않아 판단하기가 매우 어려움

4) 원금보존 :

안양 평촌 주변 외부유입인원 포함 25년 26년 공급이 많지 않는 것으로 판단되고 전세가율이 낮아 보존율 높을 것으로 판단됨

 - 경기도 안양시 만안구 평균 전세가율 70% 가정 시 향촌롯데아파트 전세가율 49%

 - 만안구 인구 대비 공급율

[11,226명 (25년 26년 공급 세대수 * 3인) / 만안구 인구수 (24년10월기준) 227,339명] = 5%

5) 리스크 대비:

현재 대비 최고점과 매매가 차액이 -15%를 차이를 보이지만 비교평가를 하지 않아 매매에 대한 리스크는 확인하기 어렵지만, 역전세 리스크 확율은 낮아 보임

나의 투자 결론 :

1. 입지 및 교통, 학군, 커뮤니티 등 경기도 내에서 나무랄것 없다.
2. 현재시점 투자금이 6억이상이 들어갈 것으로 고려됨(내 기준으로 투자금이 많음)
3. 만약 내가 자금이 있다면, 더 좋은 곳을 찾아보고 비교평가를 더 해보겠다.
4. 만약 내가 자금이 없다면, 경기도 내에서의 비슷한 급지 or 좀 더 직장 및 교통이 멀더라도 조금 밑의 하급지를 찾아보고 투자를 고려할꺼 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 머리로 아는 것과 찾아보고 쓰면서 하는 것과는 역시 와 닿는게 다르다.