성남시 수정구 신흥동 산성역포레스티아 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 42조 자세한구름]

 첫 미니임장 첫 수익률 분석 보고서입니다 :)

✅아파트명

 산성역포레스티아

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 S

성남시 등급: S (종사자 수: 534,792 / 사업체수: 97,955)

성남시 수정구 등급: C (종사자 수: 86,853 / 사업체수: 22,903)

2. 교통 A

강남까지 1시간 이내 도착 가능

3.학군 C

성남여자중학교 

• 학력 73.8% 보통학력이상(국영수 평균)
• 평균 경기 74.6% / 성남시 수정구 71.5%
• 진학률 2.7% (특목고)

4. 환경 B

단지 상가에 병원 입주, 음식점과 카페 등 편의시설이 밀집되어 있음, 도보 5분 거리에 단대 공원이 있음

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 산성역포레스티아 29평 현재 매매 11.45억, 전세 5.6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 13.3억 전세 7.55억

5년 내 저점 매입시: 2022년 10월 매매 8.1억 전세 5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

고점대비 14%정도 하락, 전세가율49%

1) 저평가 : 도보로 위례생활권을 공유하기도 애매하고, 판교나 분당 쪽에 직장이 있다고 해도 거리에 비해 대중교통의 이용이 불편한 것 같다. 비교평가를 하지 않았지만, 같은 가격대라면 위례 내에 있는 단지나, 판교나 분당쪽으로 이동이 편한 곳을 선택할 것 같다. 

2) 환금성 : 2020년 7월 준공된 신축이며, 총 4089세대이고, 매달 거래가 활발하게 진행되고 있다. 

3) 수익률 : 수도권에 속하고 전세가율이 49%이다보니, 너무 큰 투자금이 들어간다. 단시간에 높은 수익률을 기대하기는 힘들 것 같다.  

4) 원금보존 : 고점대비 40%정도 하락했다가, 14%정도 하락된 지점까지 많이 회복되어 있는 상태이다. 다른 곳보다 전세가가 낮게 형성되어 있어서, 역전세에 대한 위험부담은 적어보인다. 

5) 리스크 대비: 세입자를 맞추기 힘들기 때문에 전세를 낀 물건을 투자한다. 

나의 투자 결론 : 현대인의 니즈가 잘 반영된 신축으로, 삶의 질을 향상시킬 수 있는 주거공간의 쾌적성에 있어서는 매우 우수하다. 그러나 비교 분석을 통해 상대적으로 이 매물의 가격이 비싸지 않은 적당한 가격인지 고려하고 비슷한 환경에서 더 투자하기 좋은 시점에 놓인 매물은 없는지 시기적인 측면에서도 고려하여 투자를 결정해야 할 듯 하다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 산성역포레스티아는 부동산에 대한 지식도 관심도 전혀 없던 나에게까지 무조건 갖고 있으면 로또라는 이야기가 들려왔었다. 임장을 직접 가보니 구 시가지 속에 처음 신축다운 신축이 들어오다보니 조금 과대평가 된 것 아닐까 싶기도 했고, 생각보다 주변환경이 드라마틱하게 좋은 것 같지는 않았다. 브랜드나 네임벨류에 의한 평가는 일시적일 수도 있고, 지속되면 전통적 강호로 남을 수도 있는데, 그런 명성에만 의존하지는 않도록 참고는 하되, 원칙과 입지를 보는 기준을 좀 더 확고히 할 필요가 있다고 느꼈다.