✅아파트명
범어동 e편한세상범어
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
수성구 종사자수 140,216명
2. 교통
21년 대구 전체 자가 이용비율 46.6 버스 23.2 지하철 11.3 도보 10.4 기타 8.6
=대구는 자가 이용비율이 가장 높음.
대구 지하철 이용 현황으로 승하차 인원은
반월당>동대구역>중앙로>상인>반월당1>진천>서부정류장>영남대>대구역>범어>용산>경대병원 등
달구벌대로를 따라 2호선이 가장 의미있는 노선.
3.학군
대구중앙중 88% 청구중 87%
4. 환경
이마트 수성점, 이마트 만촌점
경북대학교 병원
수성구 내 백화점0개 대형마트2개 종합병원1개 스타벅스22개
5. 공급
25년 1월 수성포레스트스위첸
26년 2월 범어자이
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 범어e편한세상 33평 현재 매매 6.9억, 전세 3.2억
5년 내 고점 매입시: 2021년 3월 매매 10.3억 전세 6.3억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 5.83억 전세 3.41억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고 10.3 현재 호가 6.9 전고대비 약 33% 하락, 가치대비 싼 가격 O
2) 환금성 : 842세대, 최근 지속적인 매매/전세 거래량 많음. 환금성 O
3) 수익률 : 전세가가 낮아 투자금 3.7. 100% 수익률은 나오지 않으나 안전마진 3.4정도로 괜찮은 수준 O
4) 원금보존 : 전세가율 46%로 너무 낮음. 원금 보존 X
5) 리스크 대비: 해당 단지에만 전세 경쟁매물 12개 + 잔금이 힘들기 때문에 리스크 대비 X
나의 투자 결론 : 가치대비 싼 구간이지만 원금을 잃을 가능성이 있고 리스크 대비가 힘들기 때문에 투자하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
유심히 본 단지의 입지평가와 투자결론을 내리며 저환수원리의 중요성을 느낄 수 있었음.
현재 생활권 주변 저평가 단지들이 많지만 전세가가 너무 낮아 투자금이 많이 들고 원금보존에 어려움이 있는 시장이다. 공급이 아직 남았고 전세 물량도 쌓여있는 상태기 때문에 투자를 한다면 세낀 물건이나 더 많이 네고하여 물건을 만들어내서 투자를 고려해봐야 할 듯.
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