일산 마두동 5단지 라이프 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 96조 롤러코스트 인생]

✅아파트명

   일산 마두동 5단지 라이프 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

일산동구 종사자수  381,611명

2. 교통

  강남 1시간 19분 / 여의도 51분 / 시청 1시간 3분 

３.학군

정발중 ８9。７%, 백신중 ８８。１%

4. 환경

5. 공급

  고양장항제일풍경채 / 2026.12 / 1,184세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 6.2억으로 전고점대비 20% 하락 / 전세가율 59.1% 적정전세가율보다 낮음

2) 환금성 : 일산대장아파트로 입지독점성이 있어서 쉽게 가격이 하락할 것으로 예상이 않됨 

3) 수익률 : 1.55억 / 2.53억 (연수익률 30.6%)

4) 원금보존 : 전세가율 70% 이하이고 원금보전에 부적합.

5) 리스크 대비: 25년 3월부터 27년까지 신축 아파트 입주 물량이 (4,684세대)  많음. ==> 리스크 존재 

나의 투자 결론 : 전세가율 59.1%으로 적정전세가율 70% 이하라서 안전한 물건이라고 보기어렵고, 재건축 호재가 있지만 2025년~2027년까지 일산동구 장항동, 풍동에 4,684세대  입주물량이 예정되어 위험이 존재하고 있습니다. 저환수원리의 교집합에 해당하는 물건으로 보기 어려워 투자하기는 힘들어 보입니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 과거에 일산에 20년 살고 현재 파주운정에 살고 있지만 20년전에 늘 살고 싶었었던 아파트 중 하나 였습니다. 20년 전에도 직장, 교통, 환경  입지 조건이 좋았었고, 시간이 흘러 이번기회에 분석한 결과 투자하기는 힘들어 보입니다. 살고 싶은 부동산과 투자하기 위한 부동산은 확실히 틀리다는 것을 알았습니다. 5가지 투자원칙의 교집합에 해당하는 물건을 찾기위해 부단히 노력하고 임장해야겠다는 것을 느꼈습니다.