세종시 새롬동 새뜸10단지 더샵힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 46조 롱펠로우]

✅아파트명

      새롬동  새뜸10단지 더샵힐스테이트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   세종시 종사자수  152,974명 (B등급)

2. 교통

   강남 1시간 49분

3.학군

    새뜸중학교 87.3%(B)

4. 환경

   새롬동내 백화점 및 대형마트 없으나 차로 10분 거리에 코스트코, 이마트가 위치(C)

   세종에서 가장 선호도가 높은 학원가가 근처에 밀집

5. 공급

  세종시 산울동 엘리프세종6-3 1035세대, 25년1월 입주예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  고점대비 3.4억(28%) 저렴

2) 환금성 :  매매거래가 25평(24년 월평균 5건)에 비해 24년 총 8건으로 활발하지는 않음

3) 수익률 : 6.6% = 1.6억 / 4.8억 / 5년

4) 원금보존 : 전세가율 38%로 지방 80%, 수도권 70% 기준에 못미침

5) 리스크 대비: 25년 공급물량은 1035세대로 적은 편이나 5생활권의 대단지 분양이 예정되어 있고, 국회 이전 등의 호재가 경기와 더불어 상승작용을 일으키지 않는 한 당분간 상승가능성은 높지 않아 보임.

나의 투자 결론 : 21년 9월 고점대비 저평가는 되어 있으나 전세가율이 38%로 낮아 원금보존 원리에 배치되고 국내외 경기에 심하게 영향을 받고 있는 지역으로 당분간 상승가능성은 낮아보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 막연하게 각 지역에 대한 비교평가 노트를 작성하면서 확실하게 어떤 매물이 가치가 있는 것인지 와 닿지 않았는데 이번 2강의 핵심 투자원칙인 ‘저환수원리’에 입각하여 과제를 작성하니 이제 가치판단의 초보에 들어선 것 같다는 느낌을 가지게 되었습니다. 깨우쳐 주셔서 감사합니다!!!