[열반스쿨 기초반 83기 16조 판판이] 롯데캐슬금천 아파트 수익률 보고서

✅아파트명

롯데캐슬금천골드파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 A

금천구 종사자수  255,449명

2. 교통 A

강남 51분 / 여의도 48분 / 시청 46분 

강남 1시간 이내 거리로 입지독점성 있음

3.학군 C

가산중학교 65.3%, 문일중학교 64.8%

특목고 진학률: 가산중 1.6%, 세일중 0.6%, 문일중 0%

4. 환경 B

롯데마트, 홈플러스2 / 백화점 없음 / 희망병원, 금천구대형종합병원(27년 예정)

금천구청역 도보 8분 / 금천경찰서, 금나래 아트홀, 체육센터, 금천구청,  금나래 초등학교, 롯데마트 도보 10분 거리 / 먹거리, 편의시설 매우 우수

5. 공급 C

 금천구 입주물량 없음 / 28년 12월까지

금천구 인구수 226,570*0.005 = 1132 / 1132/3=377세대

금천구 입주물량 없음 / 28년 12월까지

관악 1568세대 / 522세대

구로 507세대 / 169세대

광명 17,405세대 / 5801세대

금천구는 입주물량이 없으나 근처 관악, 구로 입주예정이 있고 특히 광명에는 5천세대가 넘는 입주물량이 들어올 예정.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*5년 내 고점 매입시 수익률 (115000-126000)÷(126000-66000)X100= -18% 

*5년 내 저점 매입시 수익률 (115000-87000)÷(87000-57000)X100 = 93%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가: 최근 5년내에 고점 매매가와 5천 차이가 남. 전고점 대비 20% 이상 빠지려면 2억 5천이 빠져야 됨. 이때 가격은 10억. 현재 매매가 12억으로 고점과 차이가 거의 없어 저평가 기준에 맞지 않음. (X)
2) 환금성: 세대수 1743세대. 84타입. 저층 아님. 서울. 금천구 대장아파트. 최근 매달 매매거래 있음. 전세거래 활발. 금천구 대장아파트. (O)
3) 수익률: 전세가율 58%로 서울 60% 못미침. 고점 가격과 비슷해 현재 매수하면 -16%. 저점 매수시 수익률 30%. (X)
4) 원금보존: 서울은 전세가율 60% 가 넘어야 원금보존이 가능한데, 현재 58%로 낮지는 않음. 투자금 5억 대비 전세가 7억으로 원금보존은 가능할 듯. (O)
5) 리스크대비: 28년까지 입주물량 예정 없음. 전세가 하락 후 상승 중. 고점대비 전세가 2억4300낮아 고점은 아닌듯. (O)

나의 투자 결론 : 

1호선이 10분 거리이고 초등학교, 마트 등 도보 10분 거리에 위치해 있어 환경이 매우 좋다. 최근 매매, 전세거래도 활발하게 이루어 지고 있어 환금성도 좋은 편. 단지와 주변상권도 매우 깔끔해 누구나 살고 싶은 생각이 들 것 같다. 아쉬운 점은 가격이 고점대비 비슷함. 20% 하락한 10억 이하, 전세가율 60% 이상이 되면 수익률 30% 이기 때문에 종잣돈 여유가 된다면 투자해볼 가치가 있을 것 같다.

주우이님 수익률 보고서 강의 들은 후 재작성

현재 고점이며 전세가율도 57%로 투자에 적합하지 않은 시기이지만 직장, 교통이, 편의시설이 상위에 속한다. 저점에 투자했을 경우 수익률 93% , 전세가율도 66% 여서 과거 저점에 매수했다면 괜찮을 것 같다. 다만 금천구에는 공급물량이 없지만 주변 광명에는 3년 이내에 입주물량이 1만7천건으로 매우 높아 역전세 대비를 철저히 해야할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

집근처여서 평소에 몇번 가봤는데 갈 때마다 단지가 깔끔하고 지하철역, 경찰서, 구청, 마트, 초등학교가 가까이 있어 살기 좋겠다는 생각을 항상 했었다. 실제로 매매가와 전세가를 찾아보니 이 정도 가격이 필요하구나 하는걸 느끼게 되었고 현재 가격이 많이 상승되어 있는 것을 알 수 있었다. 

저환수원리에 맞게 5가지 기준을 세워 투자원칙을 따져보니 객관적으로 판단하는데 도움이 된 것 같다. 돈 많이 벌어서 이사가고 싶다는 생각이 들었다 : )