공덕역 공덕래미안 4차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 61조 나나곰]

✅아파트명 : 공덕역 공덕 래미안 4차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장  

마포구 종사자수 279,788(A)  / 사업체수 56,782

2. 교통

강남 53분 / 여의도 21분 / 시청 32분

3. 학군

숭문중 85% / 서울여중 91% / 동도중 83%

4. 환경

이마트 마포점 3분거리 /신촌점 5분거리

현대백화점 신촌점 5분거리

신세계백화점 본점 10분거리

연세대학교 의과대학 세브란스병원 6분거리

서울적십자병원 8분거리

강북삼성병원 9분거리

초대형 상권

5.공급

신공덕아이파크 2025-4월 140세대

빌리브디에이블 2025-7월 333세대

마포푸르지오 어반피스 2027-3월 239세대

마포자이필스테이트 라첼스 2027-3월 1101세대

마포에피트어바닉 2028-7월 407세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 공덕래미안 4차 24평  현대 매매 14억, 전세 7.3억

5년내 고점 매입시 : 2021년 12월 매매 14.7억, 전세 7.1억

5년내 저점 매입시 : 2022년 12월 매매 9.9억 전세 5.7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 아파트 시세대비24평형 저평가되지 않았다고 판단

2) 환금성 : 좋음

3) 수익률 : 저점매수시 연수익 20%이상

4) 원금보존 : 저점 매수시 원금보존 가능

5) 리스크 대비:  고점 매수시 전세 갱신요구권이 없었을 경우 2023년 12월 전세시세를 보수적으로 잡아 6억임을 감안해 역전세를 대비해야함. 

나의 투자 결론 : 

학군, 교통, 상권 좋은편 저평가 되지 않은 지역이라 판단됨. 

저점시기에 매수시 수익률, 원금보존 가능함. 

실제로 투자하기전 주변 단지와 비교평가해 저평가여부를 확인할 필요가 있다고 판단됨.

마포구는 2023년도부터 아파트공급 부족으로 28년도까지 이어질 것으로 나타나고 그로 인해  전세가율이 오를것으로 예상되어 수익률이 더 상승할 것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 부동산과 아파트에 관심이 많으니 당연히 지나다니면서 쳐다보고 주변에 뭐가 있는지 살펴보게 되는데 내가 하고 있는건 “분위기임장” 이었다. 이렇게 아파트수익률로도 기록을 남길수 있다는걸 이번에 처음 알게되었는데 이번에 열반기초의 과제로 기록할수 있게되어 시작해보니 처음에 어렵게만 생각했던 것들이 하나씩 정리되었다. 그리고 왜 이런 과정이 필요한지도 알게 되었다. 단순하게 머리속에 두루뭉실하게 떠다니던 내용들이 정리되면서 투자할수 있는 물건, 시기, 봐야하는 조건등 종이한장에 모두 볼수 있어 한눈에 들어와 좋았다. 실제로 내가 투자할수 있는 물건지를 대상으로 임장을 다니면서 임장보고서와 함께 정리해보는것이 25년도 목표이다.