고양시 덕양구 삼송동 삼송아이파크 2차 (열반스쿨 기초반 82기 95조 비비아나k)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명:삼송 아이파크2차

✅위치

✅입지평가

1. 직장

덕양구 종사자수 140,713

2. 교통

  삼송역 9분강남 1시간05분/여의도1시간/시청48분

3.학군: 삼송 초등학교 도보로 9분

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)        
삼송동 삼송 아이파크2차            
             고점(5년내)              저점(5년내)           현재
시기    2021년08월            2019년 01월    2024년 12월
매매가    109,000                 57,000                82,500
전세가    43,000                   37,000                50,000
"투자금
(전세가율)"    "66000
(39%)"    "20000
(65%)"    "32500
(61%)"
고점에 매수 시 수익률            -40%
고점 매수 시 순수익            -26,500
저점에 매수 시 수익률 합계            128%
저점 매수시 순수익            25,500
 

현재시세: 삼송아이파크2차 36평형 11월 매매 8.25, 전세5억

5년내 고점 매입시 2021년 8월 매매 10.9 전세4.3억

5년 내 저점 매입시: 2019년 1월 매매 5.7 전세3.7

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 근처에 있는 아파트과 비교 했을때 가장 최근에 지어진 아파트지만 10년 가까이 되었고 초등학교도 생각보다 멀고 큰 도로를 건너야 하는상황 임 

2) 환금성 : 2015년에 지어진 삼송동에서 가장 좋은 아파트이고 도보거리에 삼송역 ,스타필드가 있어서 환금성이 좋을거 같음.실제로 한달에 매매 건 수가 4~5건 정도가 있음

3) 수익률 : 주말에는 대형 쇼핑몰로 인해 이동인구가 많지만 아직은 개발이 많이 안되어 보임 

4) 원금보존 : 매매가에 비해 전세금이 60%로 정도 책정 되 있고 입주 물량도 많지 않아서 전세금은 더 오를수도 있음

5) 리스크 대비: 앞으로 입주 물량이 적어서 급격한 역전세는 없을거 같음

나의 투자 결론 :삼송 아이파크 임장을 해보니 대형 쇼핑몰이 있어서  주말에는 이동인구가 많아 보였으나 아파트 단지 쪽으로 갈수록 이동하는 사람들도 거의 없고 많이 발전하지 않은 지방 아파트 단지 느낌이었다 아파트 근처 초등학교도 도보로 9분정도 걸리고 큰 도로를 건너야 하는 상황이며 학원가 나 마트들도 많지 않았다.아마도 어린 자녀를 둔 부모들은 선호하지 않을 수도 있겠다는 생각이 들었다 아이파크 2차는 이제 10년차 들어가는 아파트라 아직은 깨끗하고 브랜드 네임이 있지만  대형 쇼핑몰 스타필드 근처에 새로 지은 오피스텔이 많아서 향후 오를 수 있는 가치있는 아파트인지는 아직 잘 모르겠다 하지만 전세가와 매매가가 차이가 좀 나고 공급물량도 적어서 전세는 앞으로 오르지 않을까 생각 된다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 보고서라는 말만 들어도 어렵고 어떻게 해야되지? 생각도 많았는데 나와있는 예시를 보면서 따라해보니 재미있기도 하고 제대로 잘  작성한건지는 잘 모르겠지만 하나씩 부딪혀 보려 합니다.