울산 북구 반도유보라아이비파크 수익률보고서 [열기반 83기 68조 호수니]

✅아파트명

울산 북구 송정동 반도유보라아이비파크 (33평)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 ( B)
종사자 수: 108,900

사업체 수: 18,017

2. 교통

북구매곡 산업단지: 자차 10분

현대자동차정문 :자차 9분
울산공항:자차 8분

북울산역 : 자차 5분

3.학군

고헌중학교는 특목고 진학률이3.72%로  순위가 울산에서 3번째로 높은편에 속함

그 외 고헌유치원,  화봉초, 고헌초,고헌중 ,화봉고“유치원부터 초중고를 근처에 다 끼고있어 좋음

4. 환경 (B)

반경1km 편의시설은 하나로마트 하나지만 차로 이동할경우 10분거리 (3km) 편의시설이 많음

마트:하나로마트, 코스트코,롯데마트

영화관:cgv

병원: 울산시티병원

5. 공급 (A)

▪️적정수요=인구수*0.005%

▪️북구 인구수:216,561명

▪️적정수요=216561*0.005=1,307

북구 신천동 유보라신천매곡 2025.07 / 352세대

북구 신천동 울산퍼스트플래이스 2025.03 / 524세대

 ▪️2025~2028년 입주물량:876세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

학군과 입지가 좋은 새로생긴 도시라 그런지 고점과 저점의 차이도 작고 현재의 가격이 고점과 같아 저평가된 시점은 아님

2) 환금성 : 

꾸준한 거래량이 있고 23년과 24년 상반기보다 현재의 매물수가 줄어든것으로 보아(24년 상반기 평균 70건 현재44) 환금성은 좋아보임

3) 수익률 :

▪️수익률=수입금/투자금/투자기간  (10% 목표)

투자금이 고점때보다 높아 목표수익률 10%를 얻기는 힘들 것 같다.

(고점에서 매수시 0, 저점에서 매수시46% 인데 기준을  못잡겠다ㅠㅜㅋ 다음강의에서 잘 배워봐야지)

4) 원금보존 : 

전세가율이 60%로 기준치 80%에 한참 못미치고 전고점대비 전세가율이 더 낮아서 원금보존은 어려워보임

5) 리스크 대비: 

입주물량이 적어 역전세가 날 확률은 낮아보임

나의 투자 결론 :

저점에서 고점으로 회복이 빠르고 매매가의 변동금액차이도 크지 않은 것으로 보아 실거주 용으로는 좋아보이나

저평가, 수익률, 원금보존으로 봤을때 이미 저평가 후 회복한 것으로 보여 투자 물건으로서의 타이밍은 이미 놓친듯 하다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음해보는 작업이라 따라하기 급급했는데 부동산어플에서 쳐다보지도 않았던 수치들을 조금이나마 이해할수 있게되어 유익한 시간이였다

그리고 투자 물건을 분석을 통해 냉정한 판단을 할 수 있는 능력이 생긴것 같아 뿌듯했고 이참에 틈틈이 다른곳도 작성해보면서 저평가된 물건을 알아보는 안목을 갖기위해 계속 노력해봐야겠다