반포동 아크로리버파크 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 82기 79조 햇파사]

안녕하세요!

황금사과가 되기 위해 노력하는!

햇살아래파란사과,​햇파사입니다.

✅아파트명

반포동 아크로리버파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서초구 종사자수 487,976명

2. 교통

강남 24분 / 시청 35분 / 여의도 27분

사실 반포동은 자차로 가는게 가깝다. 강남의 경우는 4.3키로여서 걸어가도 됨.

3.학군

세화여중 94%, 신반포중 93%, 반포중 91%

4. 환경

5. 공급

메이플자이 2025년 6월/ 3,307세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

저점 매수시 11억 수익금! ㄷㄷㄷㄷ 싸게 사는게 중요하다!!!!

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 84기준, 내맘대로 비교평가 흉내내보기.

-연식고정 : 아리팍 44억 vs 래신팰 33억 

연식은 같지만 아리팍이 더 가치가 있어서 비싼거같다. 가치=가격.

-가격고정 : 아리팍 44억 vs 래대팰 40.5억

4억차이는 무시하고 ㅋㅋㅋ

어디에 가치를 두느냐에 따라서 달라질것같다.

학군 몰빵이라면 대치동에 있는 래대팰.

모든걸 갖춘 곳을 찾는다면 아리팍. 

내맘대로 아리팍 승!!

2) 환금성 : 세대수도 많고 거래건수도 많아서 환금성이 좋은 모습이다.

3) 수익률 : 17% 목표시 = (수익)47억 / (투자금)27억 / 10년

현재 47억의 34평 아리팍이 10년 후에 94억이 될 수 있을까?

전세가는 20억 - 10년 후 두배로 계산하면 40억. 

4) 원금보존 : 

아리팍 평균전세가율이 48.2% 정도, 현재 43%여서 평균전세가율을 넘어섰다.

전고점 대비해서는 이미 뛰어넘고 신고점을 찍고 있기 때문에 원금보존x

투자금이 27억 = 하방지지 폭이 너무 커서 위험?

1군 대장이라서 전세가율보다는 매매의 절대가격이 하락했을때가 기회인것같다.

입지독점성이 독보적이다.

5) 리스크 대비: 

6개월 후 입주물량 3천3백세대 정도. 워낙 서울 입주가 적은 편이지만 옆동네라서 영향은 조금 있을듯?

과거 복기를 해보면, 바로 옆 원베일리 입주(24.12월)영향으로 전세가가 23.1월부터 13억선으로 떨어지며 흔들리는 모습을 보였지만, 24.6월부터 20억선으로 함께 회복하는 모습이다.

나의 투자 결론 : 현재는 전고점을 넘어서 비싼 상태이다. 투자하지 않겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 어렵다! 제대로 한건 아니지만, 정리도 안되지만, 그래도 차근차근 분석해보니 재미있었다!