*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
마포 래미안 푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
마포구 종사자 279,788명 /사업체 수 56,782개 (서울 7위)
2. 교통
강남 58분 / 여의도 20분 / 시청 22분
3.학군
서울여중 91% / 숭문중 85%
4. 환경
이마트 마포점 도보 30분 / 연세대학교 의과대학 세브란스병원 도보 40분 / 신촌 현대백화점 도보 35분
5. 공급
2027년 3월까지 총 746세대 공급예정
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 인근 대장 아파트인 마포 프레스티지 자이 아파트보다 연식은 좀 오래됐지만 가격은 좀 저렴한 편입니다. 저평가 여부를 판단하는 방법을 아직 모르겠습니다.
2) 환금성 : 최근 1년 내 매도건수 12건 / 전월세 계약건수 21건으로 환금성 좋은 편에 속함.
3) 수익률 : 저점에 매수시 수익률 59%로 현재 네이버 부동산 고층 최저가 매물 15억 2천 매물 매수시 수익률 59% 이상 가져갈 수 있음.
4) 원금보존 : 현재는 전세가가 매매가 대비 60% 이상 빠져 있고, 매매가가 전고점 대비 20%이상 빠져 있지 않은 상태로 당분간 하락할 가능성이 높지만 입지가 좋은 물건으로 저렴한 가격에 매수 후 장기 보유 시 원금보존 가능한 매물이라고 판단 됨.
5) 리스크 대비: 15억 2천에 매수 후 9억 4천 전세로 빼면 남은 차액 5억 8천은 내 종잣돈과 대출로 매꿔야 함.
전세가 바로 빠진다는 가정 하에 대출 2억원 정도 받는다면 최소 현금 3억원 이상은 있어야 함.
그러나 전세나 월세가 언제 빠질지 모르니 3억원 이상의 감당할 수 있는 자금력이 필요함.
나의 투자 결론 : 강남까진 1시간 소요되고 직장이 많은 여의도, 중구가 30분 이내로 가깝고 2호선과 5호선 지하철 역이 10분 이내로 가까워 교통이 좋은 편이며 주변 학군이 좋은 편으로 아이를 둔 부모님들이 선호하는 단지로 보여져 입지가 좋은 편이라고 판단이 됩니다. 종잣돈이 몇 억 이상 된다면 급매로 현재 시세보다 저렴하게 구매해서 장기 보유 한 다면 좋은 투자처가 될 것이라 생각함.
그러나 저의 현실은….ㅠㅠ 종잣돈 1억도 안 되는 상황……
✅ 작성하면서 느낀점 : 첫 임장이 마포구 대장아파트다 보니 현재 제 능력으로는 대출을 받아도 투자할 수 없는 아파트라는 현실이 충격이었습니다. 제가 종잣돈 몇 억을 모으는 시점이 되면 서울 아파트 가격이 더 올라있을 것 같다는 생각에 저는 언제쯤 서울 대장아파트에 투자할 수 있을지, 가능하긴 할지 확신이 들지 않았지만 앞으로도 부동산 가격은 계속 오를것이고 가격이 오를수록 투자를 통해 물가 상승률을 헷지하지 않으면 저는 계속 가난해질 것이기 때문에 투자 공부를 열심히 해서 현실적으로 제가 투자 가능한 물건에 지속적으로 투자해서 물가 상승률을 조금이라도 헷지하고 사업에 더 집중해서 종잣돈을 빠르게 모을 수 있도록 해야겠다는 생각이 들었습니다.
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