[열기 82기 43조 lena11] 평촌 향촌롯데아파트 수익률계산 분석보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

평촌동 향촌 롯데 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

-안양시 동안구 종사자 수 181,783

2. 교통

 - 강남 47분/ 여의도 53분/ 시청 1시간

평촌역, 범계역을 도보권으로 가기엔 무리가 있어 A급 이라 하기엔 교통이 조금 아쉽다.

3.학군

• 귀인중, 범계중,평촌중, 대안여중
• 유명한 평촌학원가 도보 가능
• 대중교통 이용의 아쉬움을 잡는 학군, 학원가 메리트
• 전고점 14억원대로 연식대비 높은가격이 이곳의 학군 수요를 이야기 해주는 듯

4. 환경

범계역- 롯데백화점, 뉴코아아울렛, CGV

평촌역- 이마트, 한림대성심병원, CGV

평촌중앙공원(규모가 꽤 크다)이 바로 앞

중심상권까지는 살짝 거리나 있으나 생활 인프라 좋은 편

롯데아파트에서 현대홈타운(비슷한 가격대)으로 가는 길에

평안공원에서 아이들 노는 모습도 평화로워 보이고 좋았다.

아이들이 많다. 이 곳이 왜 주변에서 대장인지 알 것 같았고

이 후 들어간 현대홈타운보다 동간격도 넓고 더 쾌적한 느낌, 오래됐지만 관리 잘 되는 느낌.

5. 공급

인덕원역 (의왕쪽) 가까이에 힐스테이트 분양과

평촌 두산, 어반포레자연 등이 내년 입주하지만

향촌롯데 및 학원가와는 거리가 조금 있어 보인다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

-현재시세 : 향촌 33평 매매가 11억 7,000/ 전세 65,000

-5년 내 고점 매입시: 2021년도 매매가 140,000/전세 96,000

-5년 내 저점 매입시: 2020년도 매매가 79,000/전세 49,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치가 있는 입지임에는 분명하나, 가격이 빠진 뒤 금방 차오르는 모습

현재 저평가라고 보기는 어려울 것 같다.

2) 환금성 : 평촌학원가에서 선호되는 아파트단지로 환금성은 나쁘지 않을 것으로 보인다.

3) 수익률 : 현재 가격이 이미 차오른 상태라 좋은 수익률을 내기에 시간이 걸릴 것

4) 원금보존 : 현재 전고가 대비 12% 정도 빠졌고, 전세가율은 56-58%

  연식에 비해 전세가가 어느정도 받쳐주고 있지만 매매가가 비싸 투자금이 많이 든다. (현재 갭 5억5천)

나의 투자 결론 :  왜 대장단지인지 이유를 알 수 있는 입지였다.

교통은 조금 아쉬웠지만, 평촌학원가와 좋은 중학교 학군 수요를 만족하며 

중앙공원의 쾌적함을 누릴 수 있고 주변 인프라도 좋음.

하지만 현재 매매전세갭이 매우 크다(1기 신도시 리모델링이나 재건축 관련 호재로 인한 가격이 반영된 것이 아닐지) 이 주변 구축아파트들이 전세가율이 낮은 편이라

나의 투자금으로는 현재 접근이 어려울 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

역시 직접 걸어다니면서 역까지의 거리와 아파트 주변 분위기를 느껴봐야 한다는 것을

알게 됐다. 주변 상권에는 어떤 점포들이 입점 되어있는지를 확인하니,

지도로만 보는 것과는 매우 다른 느낌.

평촌-범계로 가면서 조금 더 젊은 층이 많아지는 분위기고

학원가 주변이 역과의 거리에도 불구하고 왜 수요가 많고 가격이 비싼지,

(유해환경이 없고 조용하면서 공원이 많아 쾌적, 공부할 수 있는 분위기 등) 알 수 있었다.

아파트 안에서도 로얄동이 왜 로얄동인지 (뷰나 상가이용, 입구와의 거리 등등), 매매 전 꼭 자세히 확인 해봐야 되는 구나 알게 됨.