*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

평촌동 향촌 롯데 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

-안양시 동안구 종사자 수 181,783

2. 교통

- 강남 47분/ 여의도 53분/ 시청 1시간

평촌역, 범계역을 도보권으로 가기엔 무리가 있어 A급 이라 하기엔 교통이 조금 아쉽다.

3.학군

귀인중, 범계중,평촌중, 대안여중
유명한 평촌학원가 도보 가능
대중교통 이용의 아쉬움을 잡는 학군, 학원가 메리트
전고점 14억원대로 연식대비 높은가격이 이곳의 학군 수요를 이야기 해주는 듯

4. 환경

범계역- 롯데백화점, 뉴코아아울렛, CGV

평촌역- 이마트, 한림대성심병원, CGV

평촌중앙공원(규모가 꽤 크다)이 바로 앞

중심상권까지는 살짝 거리나 있으나 생활 인프라 좋은 편

롯데아파트에서 현대홈타운(비슷한 가격대)으로 가는 길에

평안공원에서 아이들 노는 모습도 평화로워 보이고 좋았다.

아이들이 많다. 이 곳이 왜 주변에서 대장인지 알 것 같았고

이 후 들어간 현대홈타운보다 동간격도 넓고 더 쾌적한 느낌, 오래됐지만 관리 잘 되는 느낌.

5. 공급

인덕원역 (의왕쪽) 가까이에 힐스테이트 분양과

평촌 두산, 어반포레자연 등이 내년 입주하지만

향촌롯데 및 학원가와는 거리가 조금 있어 보인다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

-현재시세 : 향촌 33평 매매가 11억 7,000/ 전세 65,000

-5년 내 고점 매입시: 2021년도 매매가 140,000/전세 96,000

-5년 내 저점 매입시: 2020년도 매매가 79,000/전세 49,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치가 있는 입지임에는 분명하나, 가격이 빠진 뒤 금방 차오르는 모습

현재 저평가라고 보기는 어려울 것 같다.

2) 환금성 : 평촌학원가에서 선호되는 아파트단지로 환금성은 나쁘지 않을 것으로 보인다.

3) 수익률 : 현재 가격이 이미 차오른 상태라 좋은 수익률을 내기에 시간이 걸릴 것

4) 원금보존 : 현재 전고가 대비 12% 정도 빠졌고, 전세가율은 56-58%

연식에 비해 전세가가 어느정도 받쳐주고 있지만 매매가가 비싸 투자금이 많이 든다. (현재 갭 5억5천)

나의 투자 결론 : 왜 대장단지인지 이유를 알 수 있는 입지였다.

교통은 조금 아쉬웠지만, 평촌학원가와 좋은 중학교 학군 수요를 만족하며

중앙공원의 쾌적함을 누릴 수 있고 주변 인프라도 좋음.

하지만 현재 매매전세갭이 매우 크다(1기 신도시 리모델링이나 재건축 관련 호재로 인한 가격이 반영된 것이 아닐지) 이 주변 구축아파트들이 전세가율이 낮은 편이라

나의 투자금으로는 현재 접근이 어려울 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

역시 직접 걸어다니면서 역까지의 거리와 아파트 주변 분위기를 느껴봐야 한다는 것을

알게 됐다. 주변 상권에는 어떤 점포들이 입점 되어있는지를 확인하니,

지도로만 보는 것과는 매우 다른 느낌.

평촌-범계로 가면서 조금 더 젊은 층이 많아지는 분위기고

학원가 주변이 역과의 거리에도 불구하고 왜 수요가 많고 가격이 비싼지,

(유해환경이 없고 조용하면서 공원이 많아 쾌적, 공부할 수 있는 분위기 등) 알 수 있었다.

아파트 안에서도 로얄동이 왜 로얄동인지 (뷰나 상가이용, 입구와의 거리 등등), 매매 전 꼭 자세히 확인 해봐야 되는 구나 알게 됨.

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