아파트분석

수익률보고서(수지구 풍덕천동 정자뜰데시앙 1차)

  • 24.12.16

풍덕천동 정자뜰마을 태영데시앙 1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 9조 잃지 않는 프링

 

아파트명: 풍덕천동 정자뜰마을 태영데시앙1차 수익률보고서

위치(지도)

 

 

입지평가

 

1. 직장

용인시 수지구 종사자수 87,487명

 

 

2. 교통( A등급)

-강남 37분, 시청 1시간 9분(2회 환승), 여의도 56분(1회 환승)

 

3.학군

홍천(95.1%)/ 성복(93.9%)/정평(92.8%)

 

4. 환경

수지 롯데마트, 이마트

아주대병원, 성빈센트병원 등 종합병원 차량 20분 거리, 갤러리아백화점, 광교 롯데몰(차량 20분 거리)

 

5. 공급

  25년, 26넌 공급이 많지 않으며 적정 공급수 1,876에 미달. 따라서, 공급으로 인한 전세가 하락 리스크는 없을 것으로 판단됨

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 풍덕천 정자뜰 태영데시앙 1차 현재 매매 10억5천, 전세 5억7천

5년내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 10억 5천, 전세 6억

5년대 저점 매입시: 2022년 12월 매매 7억5천, 전세 4억4천

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 전고점 대비 약 90% 가격(가격 저점 대비 상당부분 회복한 것으로 보이고, 전고점 대비 -15% 이상 가격이므로 저평가는 아닌 것으로 보임)

2) 환금성 : 성복동 대장아파트인 성복롯데캐슬 골드를 비롯, e편한 세상 등 준신축 대단지 아파트와 인접해 있으며, 최근 5년 기준 상대적으로 거래횟수도 절반 정도인 것으로 보이는 반면, 매매가 1~2억 정도의 차이가 매수인들에게 어떠한 영향을 미칠지 모르겠어 앞으로 위 아파트들 매매가 추이를 지켜보면서 환금성 여부 판단해야 할 것으로 보임

 3) 수익률 : 고점 매수시 -17%, 저점매수시 74% 수익률

4) 원금보존 : 25년~26년도 아파트 공급량 및 현재 전세 시세, 전세가율 60%인 점 고려할 때 원금 손실 우려는 적을 것으로 보임

5) 리스크 대비: 역전세 위험성 낮고, 주변 입주물량(3년 내)은 수요에 비해 적은 편이며, 입지독점성은 낮음

 

나의 투자 결론 : 이미 전고점 대비 90%정도 매매가 회복, 낮은 입지독점성, 입주 20년 경과된 구축, 강남 제외한 여의도와 시청 1시간 이상 쇼요 등 고려할 때 매매 전세가 갭 5억7천 정도의 비용으로 위 아파트 보다 더 나은 투자처가 있을 것으로 생각되어 투자는 보류함 

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리 기준에 따른 평가를 원칙으로 하되, 강의를 복기하면서 각 원칙의 디테일한 기준, 자료출처 등 수업 내용의 체계적인 정리가 필요할 것으로 보이고, 한달에 마당 한개 만드는 것을 원칙으로 많은 경험을 쌓아야 될 것으로 생각됨 


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