수익률보고서(수지구 풍덕천동 정자뜰데시앙 1차)

풍덕천동 정자뜰마을 태영데시앙 1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 9조 잃지 않는 프링

✅아파트명: 풍덕천동 정자뜰마을 태영데시앙1차 수익률보고서

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

용인시 수지구 종사자수 87,487명

2. 교통( A등급)

-강남 37분, 시청 1시간 9분(2회 환승), 여의도 56분(1회 환승)

3.학군

홍천(95.1%)/ 성복(93.9%)/정평(92.8%)

4. 환경

수지 롯데마트, 이마트

아주대병원, 성빈센트병원 등 종합병원 차량 20분 거리, 갤러리아백화점, 광교 롯데몰(차량 20분 거리)

5. 공급

  25년, 26넌 공급이 많지 않으며 적정 공급수 1,876에 미달. 따라서, 공급으로 인한 전세가 하락 리스크는 없을 것으로 판단됨

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 풍덕천 정자뜰 태영데시앙 1차 현재 매매 10억5천, 전세 5억7천

5년내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 10억 5천, 전세 6억

5년대 저점 매입시: 2022년 12월 매매 7억5천, 전세 4억4천

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 약 90% 가격(가격 저점 대비 상당부분 회복한 것으로 보이고, 전고점 대비 -15% 이상 가격이므로 저평가는 아닌 것으로 보임)

2) 환금성 : 성복동 대장아파트인 성복롯데캐슬 골드를 비롯, e편한 세상 등 준신축 대단지 아파트와 인접해 있으며, 최근 5년 기준 상대적으로 거래횟수도 절반 정도인 것으로 보이는 반면, 매매가 1~2억 정도의 차이가 매수인들에게 어떠한 영향을 미칠지 모르겠어 앞으로 위 아파트들 매매가 추이를 지켜보면서 환금성 여부 판단해야 할 것으로 보임

 3) 수익률 : 고점 매수시 -17%, 저점매수시 74% 수익률

4) 원금보존 : 25년~26년도 아파트 공급량 및 현재 전세 시세, 전세가율 60%인 점 고려할 때 원금 손실 우려는 적을 것으로 보임

5) 리스크 대비: 역전세 위험성 낮고, 주변 입주물량(3년 내)은 수요에 비해 적은 편이며, 입지독점성은 낮음

나의 투자 결론 : 이미 전고점 대비 90%정도 매매가 회복, 낮은 입지독점성, 입주 20년 경과된 구축, 강남 제외한 여의도와 시청 1시간 이상 쇼요 등 고려할 때 매매 전세가 갭 5억7천 정도의 비용으로 위 아파트 보다 더 나은 투자처가 있을 것으로 생각되어 투자는 보류함 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리 기준에 따른 평가를 원칙으로 하되, 강의를 복기하면서 각 원칙의 디테일한 기준, 자료출처 등 수업 내용의 체계적인 정리가 필요할 것으로 보이고, 한달에 마당 한개 만드는 것을 원칙으로 많은 경험을 쌓아야 될 것으로 생각됨