✅아파트명

용산 롯데캐슬센터포레

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남 40분 / 여의도 17분 / 시청 27

6호선, 경인중앙선이 지나는 효창운동장역이 도보 3분거리

3.학군

선린중학교 73% , 신광여자중학교 80%

4. 환경

쇼 핑 몰 : 공덕역 이마트, 용산역 이마트, 아이파크몰, 전자상가

종합병원 : 순천향대학교 부속 서울병원

문 화 : 효창공원, 효창운동장, 국립중앙박물관, 용산가족공원, CGV, 롯데시네네마

5. 공급

용산호반써밋에이디션(주상복합) 2025.03 / 110세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 롯데캐슬센터포레 34평 매매 18억, 전세 9.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 19억, 전세 11억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 16.7억 전세 7.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 급매물로 5000만원 정도 저렴, 전고점 대비 1억 낮음. 저평가라고 생각되지는 않음.

2) 환금성 : 초역세권 신축 아파트로 전세 수요는 아주 좋으나, 매매 수요는 낮음.

3) 수익률 : 저점매수시 14%

4) 원금보존 : 전세가율 47~48%로 원금보존의 리스크 있다고 보여짐.

5) 리스크 대비: 고점대비 저점에서 전세가 하락이 심했음. 전세대비 매매량이 많이 적어 리스크 높다고 보여짐.

나의 투자 결론 : 주변 빌라촌 주민들이 선망할 것으로 보이는 초역세권 신축 아파트이나

이미 가격 반영이 되어 있다고 여겨짐. 다음 하락장을 염두에 둔다면 괜찮은 투자가

될 수도 있겠으나, 현시점에는 어렵게 보임.

또한 동 가격선에서 임장지를 넓힌다면 수익률 더 높은 투자 물건을 구할 수 있을

것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음이어서 서툴렀지만, 구매를 위한 가치평가가 무엇인지 구체적

으로 실체가 보여지는 느낌이었다. 이렇게 보고서를 써보기 전이라면 급매에

1억 떨어진 가격이라는 말 만으로 구매를 서둘렀을 것 같다. 앞마당과 수익률

보고서를 늘려가면 확연히 실수를 줄일 수 있으리란 생각이 든다.

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