*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명
포레나광교상현
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 C
용인시 자체는 S지만 수지구는 C. 기흥과 처인이 B인 것을 생각해보면 수지구에 거주하는 사람들은 주변의 직장 때문에 수지에 사는 것이 아님을 알 수 있다.
2. 교통 A
1) 강남역 46분
2) 시청역 1시간 14분 - 환승 1번, 버스 이용
3) 여의도역 1시간 3분 - 환승 2번
강남 접근성이 신분당선 덕분에 매우 우수하다. 다만, 여의도역과 시청역은 다소 오래 걸린다. 버스 혹은 2회 환승을 해야 하기 때문에 카카오맵에 표시되는 시간보다 더 걸릴 수 있다.
3.학군 A
수지구 자체의 학군이 전체적으로 우수하다. 90%가 넘는 중학교가 7개, 85%가 넘는 중학교는 14개, 80% 이하의 학교는 없다. 포레나광교상현아파트는 서원중(93%)나 상현중(89%)에 배정된다고 한다. 다만, 초등학교는 매봉초 배정인데, 도보 18분이 걸린다. 초등학생이 걸어서 등교하기엔 다소 거리가 있고 큰 길을 따라 등교해야 하기 때문에 다소 위험하다는 점이 아쉽다.
4. 환경 A
수지구 죽전에 신세계백화점이 위치하고 있다. 루이비통이 입점해있고 매출 순위 역시 17위일 정도로 소비력 있는 사람들이 찾는다. 또한, 현대백화점 판교점(매출순위 5위)과 광교갤러리아가 그리 멀지 않은 곳에 위치하고 있어, 환경적으로 상당히 우수하다.(포레나 광교상현은 광교갤러리아가 더 가깝기도하다.)
5. 공급 A
3개년 공급 평균 : 20만
→ 20/25.5 = 0.78배 ----- A
수원시 공급 - S
성남시 공급 - A
화성시 공급 - A
광주시 공급 - A
강남구 공급 - A
-→ 용인과 가장 인구교류가 많은 5개 지역의 3개년 공급이다. 전체적으로 공급이 많지 않은 것을 볼 수 있다. 매매시기와 2년뒤 공급만 잘 확인한다면 전세 리스크는 크게 없을 듯 하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 11.6% 하락했다. 현재로선 더 저평가된 수지구 아파트가 더 있을 것으로 판단된다.
2) 환금성 : 단지의 위치가 다소 아쉽다. 수지구의 환경은 우수한 편이나, 이 단지의 경우 주변에 상권도 없고 버스도 그리 많이 다니지는 않는다. 단지 내 경사가 꽤 심하고 단지 컨디션이 아쉽다. 하지만 수지구에 신축 아파트가 많지 않다는 점에서 수지구 내 아파트들 중 선호도가 있다고 여겨진다. 다만, 주변 환경이 개선되지 않는다면 시간이 갈수록 환금성은 떨어질 것이라 생각한다.
11~12월에는 규제로 인해 거래가 끊겼지만 그 전에 시장이 좋았을 땐 거래가 아주 활발했음을 알 수 있다.
3) 수익률 : 현재 가격이 상당히 많이 올랐다. 수익률 100%를 한 사이클에 기대하긴 어려울 듯 하다. 저점을 기준으로 해도 하락률이 20%가 안되었으니 선뜻 투자하기 어려웠을 것 같다. 다만 저점에 매수한다 가정하면 현 시점에서 투자금을 모두 회수하고 수익률 무한대가 되었을 것이다. 선호도가 있는 단지이다보니 하락장에서도 전세가 많이 빠지지 않고 받쳐주는 모양새이다.
4) 원금보존 : 매매는 꽤 올랐지만 전세는 지지부진이다. 규제와 계엄령으로 혼란스러운 현 시장에서는 원금보존 측면에서 리스크가 상당히 크다.
5) 리스크 대비: 지금 들어가기엔 투자금이 너무 많이 든다. 공급이 적기 때문에 전세가 더 빠질 것 같진 않다. 그렇다고 리스크를 지고 투자하기엔 매매가 역시 매력적이지 않다.
나의 투자 결론 : 이 돈이면 부산 대구 1등 지역을 투자할 수 있다. 비슷한 투자금 + 보장된 수익률 + 비교적 낮은 리스크. 이 단지를 무조건 투자해야겠다 싶으면 하락장에서 잠깐 열리는 기회를 놓치면 안될 듯 하다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 4월 수지구 임보를 쓸 땐 저평가라고 생각했는데 왜 그렇게 생각했는지 잘 모르겠습니다. 진짜 엉망이었구나 싶네요ㅋㅋㅋ…. 더 열심히 하겠습니다.
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