남산타운(신당동) [열반스쿨기초반 82기 고운친구]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

남산타운

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  중구 S등급 - 종사자수 386,564, 사업체수 70,308

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

초록색 칠한 부분이 모두 근접한 지역임

2. 교통

강남역 32분/ 여의도 30분 / 시청 28분

3.학군

장중중78.7%, 장원중 76.9%

4. 환경

C등급 - 1km 반경내 백화점, 대형마트 없음

    단, 2km 반경으로 확대시 대형마트 1개, 3km 확대시 백화점 2개 포함됨.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 -30% 빠졌으므로 저평가되어 있음

2) 환금성 : 단지가 5000세대가 넘고, 1~3층이 아니므로 환금성은 있음. (리모델링 추진중)

3) 수익률 : 10년후 100% 수익률이 나기위해 65,000이 올라야함.  (135000+65000= 200000)

4) 원금보존 : 전세가율이 48% 이므로 전세가율기준 충족이 안됨.

5) 리스크 대비: 이 아파트는 투자금이 7억이 들어 리스크대비할 여력이 없음

나의 투자 결론 : 

이 아파트의 장점은 직장의 수요와 교통 및 입지독정성은 매우 높으나, 학군 점수는 매우 낮아 매력이 없고, 환경적인 면에서 1km이내 반경으로는 백화점, 대형마트, 병원등은 없고, 공원 및 녹지는 매우 좋았음. 그러나 2km이내에는 대학병원과 대형마트, 3km 이내는 백화점2개가 있어서 중간정도의 환경인 것으로 평가됨

따라서 저환수원리에서 전세가률 48%가 나와서, 수원리에서 점수가 낮아 현재 투자에는 적절하지 않는 것으로 판단됨. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 실제로 적용해보니 어려웠다.

매매가와 같은 기간의 전세가를 설정해야 할지, 최고, 또는 다른 달의 최고, 최저 전세가를 설정해야할 지 잘모르겠다

2강까지 수업을 듣고 보고서를 쓰는 것이 많이 헷갈리고 힘들었다.

그런데 3강에서 세세하게 잘 설명해 주셔서 수익률 보고서 작성이 많이 수월해지고

가장 중요한 저환수원리에 따라 아파트의 평가와 투자여부를 알게 된 것이 가장 큰 성과이다.