✅ 아파트명
사직롯데캐슬더클래식
✅ 위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
직장 종사자수 97,700명, 사업체수 27,667개
- 부산 다른 구에 비해서 직장 종사자수와 사업체수가 많지 않은 편. 직장 보다는 환경과 학군이 좋아서
[사직롯데캐슬더클래식]의 높은 가격이 형성되어 있는 것 같다.
2. 교통
시청10분/해운대업무지구21분/국제금융센터18분
- [ 자차로 주요 업무지구 30분 이내로 출퇴근 가능, 하지만 출퇴근 막히는 시간에는 더 걸릴 것 같다.
사직롯데캐슬더클래식 아파트는 3호선 사직역이 바로 코앞이어서 출퇴근 막히는 시간에 이용하면
편할 것 같음. ]
3.학군
여명중학교 89% /사직여중 93%/ 이사벨중 89% - [ 아파트 주변이 학군 좋은 곳으로 둘러 싸여있음. ]
4. 환경
대형마트 : 홈플러스 도보 10분 / 매가마켓 도보 21분 / 롯데백화점 2km 이내
대형병원 : 1~2km 안에 대형병원 3군데 위치함.
5. 공급
부산 지역은 앞으로 적정수요보다 낮게 공급예정이고
동래구도 올해(24년)에 공급이 조금 있지만 향후 공급이 높지 않다.
26년 말부터 27년에는 부산 남구에 큰 대형세대의 공급이 있을 예정.
향후 유심히 지켜봐야 겠다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
동래구 대장 단지답게 현재 전고점 대비 -18% 하락율 보임.
23년 전저점보다 조금 올라간 상태.
아직 전세가가 받쳐주지 않고 있지만 실거주 위주로 거래는 계속 되고 있다.
전세가가 올라갈 지 모르겠다.
✅현장사진
17년에 지어진 아파트로 깨끗하고 조경시설이 좋았고 커뮤니티센터가 잘 되어있었다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고점 대비18%하락되어 있어서 내려가 있지만 매-전가가 높아서 투자할 단지라고 보기 어렵다.
2) 환금성 : 주변이 상권과 학원이 잘 형성되어 있어서 선호도가 높은 곳에 위치하고 있고 평지이며 지하철이 바로 앞이어서 위치로는 아주 좋은 곳.
3) 수익률 : 17년식으로 신축에 속해 있는데 전저점에서 300% 가까운 높은 수익률을 보인다. 현재 꾸준히 수요가 있고 위치가 좋아서 앞으로도 선호단지로 계속 이어질 것 같다.
4) 원금보존 : 현재 전고점 대비 18프로 떨어져 있는데 투자금은 높지만 선호단지이고 위치가 좋아서 원금은 보존 될 것 같다.
5) 리스크 대비: 지금 현재도 전세가가 낮아서 투자를 해도 리스크가 많이 있지 않을 것 같다.
나의 투자 결론 :
동래구의 대장단지의 입지를 분석해보니 확실히 왜 동래구에서 대장단지인지 알 수 있었다.
교통, 학군, 환경 등 어느 것 하나 빠지지 않았고 신축단지에 평지여서 선호도가 높았다.
거기에 학교가 바로 옆이여서 아이 키우는 부모님들은 안심하고 학교에 보낼 수 있을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
임장보고서를 써봤지만 저환수원리로 수익률 보고서를 쓰기는 처음이었다.
저환수원리에 따라서 단지의 가치를 분석하니 왜 높은 가격을 형성하는지 좀 더 명확하게 알 수 있었다.
앞으로 임보를 작성할 때에도 저환수원리를 접목시켜서 기록하면 단지의 가치를 분석할 때 좀 더쉽게 판단할 수 있을 것 같은 생각이 든다.
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