힐스테이트영통 수익률보고서 [열반기초 82기 23조 옳은일]

*힐스테이트영통 수익률보고서 [열반기초 82기 23조 옳은일]

✅아파트명

• 힐스테이트 영통

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 [B등급]

수원시 영통구 

종사자수: 168,344

사업체수: 30,260

2. 교통 [B등급]

강남역 60분이내+부도심60분이내

3.학군 [B등급]

전국 중학교 국가수준학업성취도평가 상위100개교 수원시 2학교 포함

서울대합격자 많은지역 정시, 수시 수원시 포함

4. 환경[A등급]

브랜드0 : 힐스테이트

역세권0 : 망포역 직선거리 600M

대단지0 : 2140세대

신축△ : 준신축 2017년 08월

평지0 

초품아0 : 망포초

공원0 : 방죽공원, 글빛누리공원

주차대수△ 1.18대로 가 아쉽다

5. 공급 [B등급]

<3년내 적정공급량 : 인구x0.5%>

• 망포동 인구 66,513

  = 망포동 입주 1,566 > 적정공급량 997

• 수원시 인구 1,193,477

  = 수원시 입주 9,803 < 적정공급량 17850

수원시로 보면 공급이 부족하나

망포동으로 보면 공급량이 많다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : B등급

동천센트럴자이와 직장~공급 비교

-망포 : 힐스테이트 영통            [실거래가 : 10.4억     /전고점 :  11.4억        /전세가:   6.3억     ]

-수지 : 동천센트럴자이              [실거래가 : 10.9억    /전고점 :   13.4억     /전세가:  7.1억      ]

-성남 : e편한세상금빛그랑메종  [실거래가 : 9.8억     /전고점 : 12.7억     /전세가: 4.6억       ]

-평촌 : 평촌더샵아이파크           [실거래가 : 11억    /전고점 :  13.4억       /전세가:  7억      ]

-미사 : 미사강변센트리버          [실거래가 : 10.7억   /전고점 :    11.5억     /전세가:   6.2억     ]

*비교평가 순위 :  수지 > 평촌 > 미사 > 망포 > 성남

2) 환금성 : A

3) 수익률 : A 현재가 10.4억 전고점 11.4억 전세가 6.3억 2년보유 = 12% 

4) 원금보존 : B  전세가율60%+입주물량 多

5) 리스크 대비: B 공급물량 多

나의 투자 결론 : 

힐스테이트영통 BBBAB 

동천동센트럴자이 BABAA

= 총평 

두아파트 가격은 5천만원 차이 

힐스테이트 영통가 지역 내 직장수요는 좋으나 

강남역까지의 접근성이 동천동 센트럴자이가 훨씬 우수하여 교통과 직장도 유리하며

가치판별요소도 동천동센트럴자이가 근소하게 높고

전고점은 2억이상 차이남으로 인해

상승장시 수익이 더 클 것으로 판단되며

최종적으로 공급이 많은 망포동과 비교하였을 때

동천동센트럴자이가 더 가치가 높음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

실질적으로 하나하나 대입하면서 진행해보니

제가 한 과정중에 오차는 있겠지만

이렇게 저평가 아파트를 찾는거구나 하는 감을 잡을 수 있었습니다

앞으로도 해당 방법을 통해서 저평가를 가려내고 

가치있는 아파트를 찾을 수 있다는 자신감이 생깁니다.

지속해서 저평가를 가려내고 오차를 줄이도록 해야겠습니다