마곡엠벨리7단지아파트수익률분석보고서[열반기초 모아나뭐하니]

✅아파트명

마곡엠벨리7단지아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강서구 직장 종사자수 290,473

2. 교통

강남역(2호선) 자차36분, 대중교통 47분

여의도역(9호선,5호선) 자차 24분,  대중교통 23분

시청역(1호선,2호선) 자차 35분, 대중교통 45분

3.학군

마곡중 73%, 공항중 74%

4. 환경

병원- 이대서울병원(대학병원), 미즈메디병원(종합병원), 부민병원(종합병원)

마트- 노브랜드강서마곡점, 트레이더스 홀세일 클럽 마곡점 (2025년 1월 예정)

5. 공급

 강서구 공항동 더트루엘마곡(24년 10월) 148세대

강서구 염창동 염창역동문디이스트(25년 11월) 66세대

이후 2028년까지 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 고점(5년내) 2021년 9월 매매가 17억5,500 전세가 7억 3,500

저점(5년내) 2023년 8월 매매가 9억8,000 전세가 6억 8,000(갱신계약)

현재(24. 12월) 매매가 17억5,500 전세가 7억 3,500

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 과거 5년 대비 고점 매매 가격 회복하였음. 마곡동 30평대 3,422만원/ 동아파트 5,303만원

2) 환금성 : 대단지 아파트로 환금성 좋음

3) 수익률 : 고점에 매수시 수익률 0%, 저점에 매수 시 수익률 258%

(저점 매수시 순수익 77,500 이나 직거래로 가격이 정확한지 모르겠음)

4) 원금보존 : 전세가율이 너무 낮음

5) 리스크 대비: 전세가율이 너무 낮아서 역젠세 우려는 낮아보임. 향후 주변 새로 공급되는 물량이 없음. 

나의 투자 결론 : 매수가 대비 전세가율이 너무 낮아서 투자로는 부적합. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

엠벨리 1단지~16단지 까지 거대한 느낌

거리가 계획적으로 되어 있고 반듯하고 깨끗한 느낌. 단지가 크고 전체적으로 조경이 잘 되어 있었고, 단지 중간으로 공원도 있어 쾌적한 느낌

단지가 커서 엠벨리에서도 차량으로 이동해야 할 것 같음. 다리가 몹시 아팠음. 처음으로 작성해본 거라 시간이 많이 걸리고 힘들었음.