✅아파트명

광장동 청구아파트 / 중계동 라이프청구신동아

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

광장동 청구아파트 / 강남역 30분, 시청역43분, 여의도 58분

중계동 라이프청구신동아 / 강남역 1시간, 시청역52분, 여의도 1시간10분

3.학군

4. 환경

주변 초중고 대상의 학원이 많고 유해시설이 없다.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

비교항목	광장동 청구아파트 28평형 (96년 654세대)	중계동 라이프청구신동아 37평형 (93년 960세대)
교통	강남 30분 S등급	강남1시간 A/B등급 동북선개통시(은행사거리역) 초역세권
직장	B	B
학군	S/A	A
환경	C	대형마트 1개 B
공급	적정공급대비 ½이하 S (10km내 성북구, 동대문구 3년내 1.5만세대 공급) 영향이 있을지 고려해야 함.	적정공급대비 ½이하 S (인근 공급 알아봐야 함)
전고점	11.78억 / 4.7억	13.9억 / 10.5억
전저점	8.43억 / 5억	9.1억 / 7.6억
현재 매매	10.2억	12.5억
현재 전세	5.7억	8억(41평7.5억)
투자금	4.5억	4.5억
전세가율	55.8%	64%
저평가	△	△
환금성	300세대이상 저층아님 O	300세대이상 저층아님 O
수익성	100%수익률(연평균10%)위해선 10년동안 4.5억만큼 올라야함. 10.2억+4.5억=14.7억	100%수익률(연평균10%)위해선 10년동안 4.5억만큼 올라야함. 12.5억+4.5억=17억
원금보존	전세가율 기준 60% 미충족 X	전세가율 기준 60% 충족 O
리스크관리	역전세 대응가능하다면 O	역전세 대응가능하다면 O

1) 저평가 : 아파트 주변 학원가가 잘 형성되어있고 유해시설이 없어 더 오를 가치가 있다고 본다

2) 환금성 : 300세대 이상의 아파트로 환금성 있음

3) 수익률 : 투자금대비 전세가가 낮아 자기부담이 높다

4) 원금보존 : 전세율 60%미만으로 가능

5) 리스크 대비: 분양물량이 많아 역전세 대비가능하다면 가능

나의 투자 결론 :

주변아파트에 비해 브랜드가 없고 역세권은 아니지만 가격면에서 전세률이 낮은 가성비 단지라 학령기 아이가 있는경우 전세 수요가 있을것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

분위기 임장을 하면서 동네전체를 넓게 살펴야할 이유를 몰랐는데 보고서를 작성하다보니 그 주변 전체를 보지않으면 알수 없는 정보들이 많아 매물임장 만큼이나 분위기 임장도 중요하다는걸 알게 되었다

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