광주광역시 주월동 남해오네뜨 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 93조 네버포겟]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

• 주월동 봉선로 남해오네뜨

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광주광역시 남구(C) 68,656

2. 교통

         <시청까지 자가용 22분>                                                                         <시청까지 대중교통 44분>

                <대학병원까지 자가용 10분>                                                           <대학병원까지 대중교통 28분>

3.학군

• 주월중 80%

• 봉선중 82%

  

4. 환경

• 이마트 <자가용 6분거리>
• 대학병원<자가용 10분거리>
• 26년말 완공예정 지하철 백운역<도보 5분거리>
• 남구청 <도보5분거리>
• 인근 스타벅스<도보15분>

5. 공급

 - 24년 12월 봉선르오네뜨 199세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세: 봉선남해오네 34평 현재 매매 5.0억, 전세 3.3억

• 5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 7.2억 전세 4.1억

• 5년 내 저점 매입시: 2020년 5월 매매 4.9억 전세 3.1억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  분양가 3.6억 전고점 7.2 현재시세 5억 현재 부동산 시세흐름에 따른 가격대 형성으로 저평가는 아닌것으로 보임

2) 환금성 :  근처 환경이나 학군의 근접지역으로 투자 후 환금성은 좋을것으로 판단됨

3) 수익률 :  26년말 지하철 호재가 있으나 지방특성상 자가용 이용자가 많으며, 이미 어느정도 반영된 매매가로 크게 변동이 있어 보이지는 않으나 고점 까지는 다시 회복될 것으로 예상됨.

4) 원금보존 :  전세가율이  66%로 지방 전세가율에 비하여 낮은편임 단기로 보면 원금보존이 희미하지만 장기로 부면 원금보존 가능해 보임

5) 리스크 대비:  

-주변 공급물량이 한동안 없으며 전세가율이 낮아 역전세 위험은 희박해 보임

-장기투자로 최소5년이상 본다면 년 10%이상의 수익률은 가능할 것으로 보이기 때문에 장기투자로 추천

나의 투자 결론 : 

-전고점 대비 30%하락 매물로 투자하기 괜찮아 보임.

-다만 지하철 개통시기에 따라 잠시 가격변동이 있을 것으로 보임

-갭차이가 1.7억으로 지방에 투자하기엔 투자금이 많이 들어가기 때문에 이금액으로는 수도권을 공부해서 투자하는게 더 나은 선택으로 판단됨

✅ 작성하면서 느낀점 : 

-아직 공부가 부족하고 단순히 수치만 가지고 판단하기에는 여러요인들이 있기때문에 직접 보고 임장을 다녀봐야 선택하는데 도움이 많이 될 것으로 보여집니다.

처음 임장루트 정할때 입지가 나름 꽤 좋아 보여 관심을 가지고 다녀 왔지만 생가보다 갭차이가 많이 나서 이정도 투자금애라면 수도권.경기 지역에 투자하기 더 좋은곳이 있을것으로 판단되어 아깝(?)지만 해당 아파트는 지속적으로 살펴보며 전세가율이 줄어들때 준비되어 있다면 괜찮을 것으로 보임.

아직은 정확한 판단이 어렵고, 나름 판단을 하였음에도 스스로 의심이 들기 때문에 계속 공부를 하며 실력을 쌓아야 할 것으로 보입니다.