분당 수내동 양지마을2단지 청구아파트 수익률 분석보고서[열기83기 76조 으쌰으쌰]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

분당구 수내동 양지마을 2단지 청구아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성남시 분당구종사자수 345,459명, 사업체수 32,971개

2. 교통

  강남 39분/여의도50분/시청1시간18분

3.학군

초림초(도보4분)-고학년으로 갈수록 학생수 증가(초코아)

내정중 96%(특목고5.5%), 수내중96%(특목고4.8%), 백현중95%(특목고3.5%)

4. 환경: 롯데백화점 분당점-수내역(도보8분),  AK플라자-서현역(도보15분),, 분당중앙공원(도보5분),인근에 분당재생병원,분당서울대병원대(대중교통21분),학원가 인접

5. 공급: 야탑동 분당금호어울림그린파크 25년7월/242세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  ×    전고점을 넘어서 싸지 않다.  

           * 매매가 전고점대비 15%상승(적정기준 -20%하락)

           * 전세가율 51%로  (적정기준 60% 이하 )기준에 비해 낮음

2) 환금성 :  o

          *768세대로 수인분당선 수내역과 백화점이 도보로 이용가능하고 분당중앙공원이 인접하여 쾌적하고

             교통, 입지,환경, 학군을 모두 갖추었기에 환금성이 좋다. 또한 학군이 짱짱하기에

              전세가가 받쳐줘서 환금성이 좋음 

3) 수익률 : ×  전고점을 넘어서 수익률이 낮다.

            * 5년 내 고점매수:15%

            * 5년 재 저점매수:42%

4) 원금보존 :  ×    전고점대비 15% 상승해서 안전하지 않다.

                * 전세가율 51%(적정전세가율 60%)

                * 입주물량 3년이내 - 야탑동 25년 7월 242세대 입주

                * 입지독점성 o

                    • 유사한 세대 수를 가진 아파트 단지가 인근에 형성되기 어려움

                   • 직장,교통, 학군, 환경 모두 우수함   

5) 리스크 대비: o

                   *공급물량이 25년 242세대만 있고 공급물량이 없어 전세가가 상승가능성

                 *  양지마을이  전세가가 하락(?).

                 * 앙지마을청구2단지 32평전세가 -3500. 인근단지 양지1단지금호/32평/-3700, 

                      양지5단지한양/32평 /-7700

나의 투자 결론 : 

               *교통, 입지 ,환경,학군을 모두 갖춘 단지이여서인지 환금성은 좋지만 고점을 회복하고 전고                     점 대비 15% 상승한 단지이어서 투자금도 높고 전세가율도 60%기준에 못미친다. 

                 *3년 이내 공급물량이 거의 없어 전세가는 상승할 가능성이 높아 역전세 리스크는

                      없을 것  같다.    

                 *수익률과 저평가 부분에 있어 리스크가 가장 크기 때문에  적합하지 않다는 결론을                                   내렸다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

           * 아파트 선정시 준비가 미흡했지만 일단 가치가 좋고 저평가 된 아파트를 선택해야 수익률을                 보장할 수있고 원금보존도 가능하다는 걸 느꼈다. 

              강의를 듣고 직접 해보니 들을 때와는 달리  어려운 부분들이 있어 교재도 참고 하고 다른 분들                의 과제도 참고 하며 저환수원리를  적용하여 차근차근 해보다 보니 매물을 객관적으로 비교                  평가하는 법을  조금이나마 알 수있었던것 같다. 

               하지만  여러가지 면에서  아직은 서툴러서 계속적으로 매물을 임장하며 꾸준하게 하다보면                    수익률보고서를 능숙하게 작성할 수 있기를  기대해본다.