대전시 유성구 봉명동 도안 2단지, 6단지, 7단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 83기 등기치러 가게 어서 50조 부린아씨]

✅아파트명

임장경로 : 도안호반베르디움2단지 > 도안6단지센트럴시티 > 예미지 백조의호수 7단지

✅위치(지도)

✅입지평가

인구 B

대전시 144.2만명

1. 직장 A

대전시 유성구 21만명으로 A 등급

2. 교통

도안호반베르디움2단지 A

대덕연구단지 자차 12분

시청역 자차 10분

도안6단지센트럴시티 B

대덕연구단지 자차 13분

시청역 자차 11분

도안 예미지 백조의호수 7단지 B

대덕연구단지 자차 13분 

시청역 자차 11분

3.학군 C

봉명중 : 학업성취도 평가 평균 79.2% / 응시자수 212명 / 특목고 진학률 1.5% / 특목고 진학수 4명/258명

봉명초 : 학급당 학생수 21명 / 전교생 826명 / 1학년 154명 / 6학년 148명

4. 환경 B

NC백화점

5. 공급 B

 적정 1,847 / 평균 3,137

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

선호도 : 도안 2단지 (길만 건너면 초등학교, 단지내 차가 다닐 수 있지만 막아놓았음) > 도안 7단지 (단지내에 차가 안 다님, 제일 잘 단지 동간격이나 커뮤니티 시설 등이 좋은 것 같다. 육교를 건너서 초등학교 가야함) > 도안 6단지 (단지 내에 차가 다님, 육교도 지나야 하고 단지관리가 잘 안 되어있음)

현재 가격 : 도안 2단지 8억 > 도안 7단지 6.6억 > 도안 6단지 5.7억
 

1) 저평가 : 선호도에 맞춰 가격차이 순위도 그대로 였지만 전고점 매매가의 차이가 2단지가 7단지보다 1억 더 비쌌고 7단지가 6단지보다 1.5억 더 비쌌다. 하지만 현재 가격은 2단지가 7단지보다 1.5억 비싸고 7단지가 6단지보다 1억 비싸기 때문에 아직 도안 7단지가 상대적으로 더 저평가 된 것 같다

2) 환금성 : nc백화점이랑 가깝고 연식이 좋아 도안신도시 중에 선호하는 아파트단지들이기 때문에 환금성은 좋을 것 같다.

3) 수익률 : 수익률이 좀 아쉽다. 200% 정도 수익은 나야 만족할 것 같은데 도안7단지를 저점에서 사서 고점에서 팔아도 140%이다

4) 원금보존 : 전고점 대비 하락률로 보면 원금보전이 좋은데 전세가율로 보면 조금 아쉽다. 도안신도시는 신축택지, 상권발달된 환경이 주요 요소인 것 같은데 대전 내에 공급이 있으면 수요를 뺏길 수도 있을 것 같다.

5) 리스크 대비: 공급이 꽤 있다. 특히 중구에 많다. 그럼에도 불구하고, 역전세를 나면 돌려줄 대출여력이 된 사람은 투자 가능할 것 같다.

나의 투자 결론 : 투자 못 한다. 아니다 안 하는 거다! 저환수원리에 안 맞아서 투자하지 않는다.

✅ 작성하면서 느낀 점

3개를 비교해보니 생활권고정 비교평가를 할 수 있을 것 같다.

앞마당 생활권고정 비교평가와 가격고정 비교평가 해봐야겠다!