구로 두산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 걱정없쭈]

✅아파트명

구로 두산아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서울 구로구 종사자수  240,689명

2. 교통

3.학군

구로중 69%

영림중 69%

4. 환경

고려대학교 구로병원

이마트 구로점 , nc백화점 신구로점

현대시티아울렛 구로점

5. 공급

2024년 507세대, 2025년 없음 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 구로두산 25평 현재 매매 6.3억, 전세 3.6억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 7.5억, 전세 2.8억

5년 내 저점 매입시: 2019년 8월 매매 4.3억 전세 3.3억

✅현장사진

생략

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 용인 수지 벽산블루밍 아파트(24평, 구로두산과 같은 평수)의 경우 구로 두산아파트보다 적은 세대이며, 직장 및 교통, 환경 측면에서 가치가 더 떨어지지만 두 아파트는 동일한 가격임. 이에 구로 두산아파트가 저평가되어 있다고 판단됨.

2) 환금성 : 현재까지 실거래 활발하게 이루어지고 있음.  

3) 수익률 : 2021년 아파트 전고점 회복한다면 7억 5천, 수익률 (수익금 74,500-63,000=11,500)/투자금 26,975=42.6% 나오니 의미있는 매물이라 볼 수 있음.

4) 원금보존 : 전세가율이 57%로 서울 지역으로 봤을 때 적정함.  또한 전고점 대비 20% 가까이 가격이 내려갔기 때문에 원금보존 될 확률이 높다고 판단됨. 

5) 리스크 대비: 전세가 추세에 맞게 할 것.

나의 투자 결론 : 부동산 투자 원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보전의 교집합에 해당하는 부동산으로 판단되어 투자를 진행해도 될 것으로 보임. 구로구 보다 상급지역에 비슷한 조건의 더 가치있는 매물이 있는지 조금 더 살펴보고 실제 투자를 실행하면 좋을 것 같음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의 내용을 다시 찾아가며 작성하느라 시간이 오래 걸렸지만, 매물 매수 전 반드시 거쳐야 하는 과정인 것 같다. 수익률 보고서로 하나하나의 매물을 분석하는 것을 연습했으니, 구별, 단지별 비교하는 프로세스도 접목하면 더 세밀한 매물 비교평가가 가능할 것이라는 생각이 든다.