철산래미안자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 46조 기쁘어라]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

철산동 철산래미안자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

광명시 종사자수  105,342명, 등급 B

2. 교통

강남 56분(1회 환승) / 여의도 46분(2회 환승) / 시청 54분(1회 환승) 

3.학군

철산중 91%, 하안중 83%

4. 환경

초중품아 아파트. 주변에 세이브존(식품+패션), 광명성애병원, 근린공원 위치해 생활 편리

5. 공급

24~27년 입주 물량이 몰려있음(24~25년은 적정 물량 대비 5~6배 수준)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세: 철산래미안자이 33평 현재 매매 10.9억, 전세 7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 13.5억 전세 9억

5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 8.7억 전세 5.3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : ○ 일부 가격이 더 깎인다면 저평가라고 생각한다.(현재 최저가 매물 기준 -19%)

2) 환금성 : ○ 2,072세대이고 지역 내 선호도가 높은 아파트로 환금성 좋다고 생각한다.

3) 수익률 : △전고점 회복할 경우 3.9억 투자금, 2.6억 수익(수익률 67%)

4) 원금보존 : △ 전세가율 64% 언젠간 15억을 돌파할 것으로 본다. 

                          다만 입주물량때문에 시간이 오래 걸릴 것 같다.

5) 리스크 대비: X 3년간 입주 물량이 몰려 역전세 리스크가 있다.

나의 투자 결론 : 투자금, 리스크 대비를 고려했을때 지금 내 투자금으로 바로 투자는 어려워 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 개별 단지의 저평가/환금성/수익률은 수치로 계산이 되었으나(물론 비교 평가도 필요함) 원금보전, 리스크대비에 대해서 아직 막연한 느낌이 있다. 해당 원칙에 대해 더 공부해야 하겠다.