잠실동 리센츠 수익률 분석 보고서 [열기반_82기_53조_뤄니]

✅아파트명 : 리센츠

✅위치(지도) : 서울 송파구 올림픽로 135 (잠실동 22)

✅입지평가

직장 S, 교통 S, 학군 A, 환경 A  

→ 모든 입지요소가 매우 우수한 단지. 수요는 매우 많은데 공급은 한정적인 입지독점성이 있는 단지

→ 서울에서 가치 있는 땅은 업무지구가 있는가? 또는 강남역  1시간 이내로 들어가는가? 인데 둘 다 충족

1. 직장 : S

- 송파구 종사자 수 : 40만명 (S)

- 인접 지역인 강남구 (80만명, S), 서초구(48만명, S)와 함께 약 168만명의 종사자가 일하는 지역

- 해석 : 직주 근접의 수요가 많음

2. 교통 : S

- 강남역 : 17분(S) / 여의도역 : 37분(A) /  시청역 : 38분(A)

- 강남 업무지구와 물리적으로도 매우 가까움

- 강남역, 시청역은 2호선 타고 환승 없이 갈 수 있어 출퇴근 피로도 낮음

- 해석 : 직주 근접의 수요가 많음

3.학군(A)

(1) 중학교

잠신중 : 93.7%, 특목고 진학률 2.7% / 9명

신천중 : 92.1% , 특목고 진학률 6.5% / 25명

인근 중학교 학업 성취도 높으며 특목고 진학율도 높다. 또한 잠실새내역~잠실학원가에 “입시학원가”가 나름대로 갖추어져 있다

해석 : 잠실, 리센츠는 학군 때문에 다른 지역에서 이사 오는 곳은 아니지만 송파구 내에서는 충분히 학군 수요가 있다. 또한 대치동 학원가도 라이딩 해서 가기에 가깝다. (약 9km, 하나도 안 막히면 자차 9분)

(2) 초등학교

단지 전체가 잠신초 배정

잠신초 : 학급 당 학생수 27.2명 / 전교생수 1,416명 / 1학년 학생 수 200명 → 6학년 학생 수 284명 (+84명)

해석 : 학급 당 학생수 25명 이상으로  많다. 즉, 아이를 키우는 학부모가 매우 선호하는 지역이다. 

게다가 중학교를 보내기 전인 6학년에는 학생수가 늘어나는 것을 볼 때, 학업 성취도 및 특목고 진학율 좋은 중학교에 보내기 위해서 이사를 오는 수요가 있다 

(3) 단지내 초,중,고가 모두 있어서 아이를 키우면서 오랫동안 거주할 수 있는 정주 환경이 마련됨

4. 환경 (A)

- 편의시설 : 롯데백화점 (반경 800m, 전국 매출 2위) / 롯데마트 2개 / 홈플러스 1개

- 종합병원 : 서울아산병원 (반경 2.3Km)

- 단지 인근 상권 : 단지 상가가 매우 큼. 학원, 병원등이 꽉 들어차 있으며 주변의 엘스, 트리지움 상가도 마찬가지임. 슬리퍼 상권이 매우 잘 되어 있으며, 방과 후 아이들 학원 돌리기도 매우 편함. 새마을시장 유흥상가와는 올림픽로로 구분되어 있어서 갈 일이 없음

- 균질성 : 사람들은 아파트가 몰려 있는 것을 좋아하는 데 리센츠는 단지 자체가 약 5,500세대로 매우 크며 주변 단지(엘스, 트리지움, 주공5단지, 레이크팰리스)들과 함께 있어서 균질성이 매우 높음. 길도 바둑판 모양으로 반듯

- 한강 : 한강뷰가 나오는 동호수가 있으며, 한강공원과도 도보로 매우 가까움

- 단지 내 환경 : 차는 모두 지하로 다녀서 매우 쾌적하고 아이를 키우기에 안전함. 동간격 넓으며 단지 내에 공원까지 있음

5. 공급 (송파구 자체 공급 : 3년 평균 S)

- 송파구 연간 적정 공급 = 인구 수 약 65만명 X 0.5% = 3,262세대

- 3년 간 공급 세대수 : 3,371세대

- 3,371세대 / (3,262X3년) = 약 34% → 적정 공급량 50%이내로 송파구 공급 상황만 보면 S

- 단, 인구 인동 많은 지역인 강동구, 강남구, 하남시, 성남시의 공급량도 종합적으로 검토해야 함

- 특히, 강동구 올림픽파크포레온은 24.11월 부터 입주 중이며, 잠실래미안 아이파크도 리센츠와 물리적으로 매우 가까워서 전세가 하락에 영향을 줄 수 있음

→ 매수 시 입주시기가 맞물리지 않게 신경써야 함.(전세가 하락 되어 투자금 많이 들거나 역전세 가능성 대비)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 5년내 전고점 및 전저점 시기는 아실 그래프 기준, 매매가 및 전세가 등 가격은 호갱노노 기준

- 현재 매매가 : 매매가 22.4억. 24.12월 전용 59의 매매 실거래 없고 현재 네이버 부동산에 나온 매매 매물도 없어 가장 최근 실거래가인 24.8월 가격을 사용

- 현재 전세가 : 24.12월 실거래가인 9.8억을 사용

해석 : 고점에서 사면 피본다. 싸게 사야 된다. 싸게 사고 매도 하지 않고 오를 때 까지 기다려야 한다.

고점에서 샀다고 하면, 지금 안 올랐다고 팔면 수익은 0이다

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가) 전용59기준

저평가 X, 환금성(매물없어 알 수 없음), 수익률 X, 원금보존 X, 리스크 X 

→ 모든 조건 미 충족. 투자하지 않는다

1) 저평가 : 현재 가격은 22.5월 전고점 가격인 20.3억을 돌파했다. 비싸다 (전고점 -20% 충족X)

2) 환금성 : 현재 매물이 없다. 1~3층, 탑층은 투자 하지 않는다.

3) 수익률 : 수익률이 200%가 되려면 매매가가 47.6억이 되어야 한다. 비싸게 샀기 때문에 수익률이 도래하는 시기를 가늠할 수 없을 정도로 멀게 느껴진다

4) 원금보존 : 입지독점성 있고 입주물량은 적지만 현재 매매가는 전고점 대비 -20% 미충족하며, 현재 전세가율은 43%로 전세가율 60%(강남권 50%) 충족하지 않는다. 즉 원금보존 원칙 충족하지 못한다.

5) 리스크 대비 

- 공급 : 송파구 자체의 공급은 적어 역전세 가능성은 낮지만 인근 단지들의 입주시기는 잘 봐야한다.  

- 잔금 : 잔금 대비 안된다. 만약 전세가 안 빠져서 매수한 리센츠 물건으로 주담대를 받아서 잔금 친다고 하면 내 소득으로 잔금 칠 만큼 대출이 안된다

아…잠실은 어차피 토지거래허가구역이어서…갭투자 안되는 구나…안녕 리센츠~~~

나의 투자 결론 : 투자하지 않는다. 아직 오르지 않은 단지를 찾아서 투자한다

✅ 작성하면서 느낀점 

- 리센츠는 직장, 교통, 학군, 환경을 모두 갖춘 서울시내 최상위 단지 중 하나이다

- 가치가 있어도 비싸면 사지 않는다. 투자는 기본적으로 싸게 사야 한다