[열기 82기 투자원칙 새기9 해피뉴2어조 베리] 마곡동 마곡엠밸리7단지 수익률 분석 보고서

✅아파트명  

마곡동 마곡엠밸리7단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강서구 종사자 수 290,473명

2. 교통

강남 54분/ 여의도 28분/ 시청 41분

3.학군

마곡중 72.7%, 공항중 74.4%

4. 환경

몰/대형마트: 

롯데몰 김포공항점, 트레이더스 홀세일 클럽 마곡점(2025년 1월 예정), 킴스클럽 NC강서점, 홈플러스 가양점, 홈플러스 메가푸드마켓 강서점

대형병원: 이대서울병원, 미즈메디병원, 미즈메디병원 키즈센터, 부민병원

5. 공급

염창역동문디이스트(주상복합) 2025년 11월 66세대

하지만 강서구에서의 전출 인구가 2번째로 많은 인천 서구의 경우 2025-2027년까지 1800세대 가량 입주물량이 있습니다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

6단지 사진으로 대체합니다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 이미 전고점까지 가격 상승

2) 환금성 : 1,000세대가 넘어 환금성은 높아보임

3) 수익률 : 마이너스

4) 원금보존 : 전세가율 22%로 매우 낮음

5) 리스크 대비: 전세가가 많이 떨어져있어서 앞으로 역전세보단 오를 일이 더 많아 보임

나의 투자 결론 : NO! 거래가 없는 이유: 저점에 샀어도 역전세 -3억 4천

✅ 작성하면서 느낀점 : 
분양시점에서 7년동안은 4배이상 오르며 우상향했지만 최근 2-3년동안 큰 폭으로 하락과 상승을 하였고
거래가 활발하지 않은 단지로, 왜 대장아파트인지 궁금해졌다. 단지 교통의 편의 뿐인가? 
 

2주차 조모임으로 강서구 등촌/가양과 엠밸리/수명산 생활권 2군데를 분임했습니다.
두 생활권이 거리는 가깝지만 차이가 꽤 많이 느껴졌습니다.
먼저 공통점은 평탄하고 보도나 도로가 넓은 편이고 김포공항 근처 고도제한으로 건물 높이가 높은 곳은 한정적이고 대부분 15층 정도의 높이였습니다. 매우 드물게 외제차량을 볼 수 있었습니다. 

<등촌/가양 생활권>
#빌라 #차수리센터 #전동휠체어

선호도결정요인: 교통(9호선) > 한강
상권(학원가): 특별히 학원가보다는 매우 작게 상가가 있고 무인으로 운영되는 곳도 종종 있었습니다.
주거지역: 

역 주변에 1인 가구 직장인 위주의 원룸, 빌라들이 많았고, 
아파트 단지의 담장이 매우 낮고 도보로 편하게 이동할 수 있는 샛길이 잘 마련되어 있었습니다. 
특이하게 아파트 주변으로 작은 도서관이 눈에 많이 띄었습니다.

사람: 바쁘게 역으로 가는 젊은 사람, 빠른 속도로 인도 위를 활보하는 전동휠체어를 타신 노인분들
 

<엠밸리/수명산 생활권>
#교통 #R&D #제네시스 #스타벅스 

선호도결정요인: 교통(9, 5호선) > 연식
상권(학원가): 수명산 주변으로 학원가가 모여있고 상권은 회사지역 근처에 모여있었습니다.

주거지역: 

엠밸리 1-9단지는 조용하고 조경이나 안전에 신경을 쓴 모습이였습니다. 
단지 내 보행로와 차도가 구분되어 있고, 우체통이 외부에서 넣고 안에서 꺼낼 수 있도록 하여 아파트내부로 외부인의 불필요한 출입을 차단했습니다. 지하주차장도 깔끔하고 엘리베이터로 이동할 수 있으며 마트 주차장처럼 크고 넓어 주차공간도 부족하지 않아보였습니다. 

사람: 유모차, 학원가는 어린이들을 만날 수 있었고, 상가 쪽에서 3인가족의 모습과 아파트 단지에 붙은 공원에서 놀고 있는 아이들도 볼 수 있었습니다.