힐스테이트 기흥 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 18조 한가한 하루]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

힐스테이트 기흥

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

기흥구 종사자구 183,105명,  사업체수 39,614 (B등급)

2. 교통

강남  45분 /  여의도 61분 / 시청 73분

3.학군

성지중 82.3%, 신갈중 68.2%, 구갈중 84.3%, 용인신릉중 88.5%, 상하중 81.2%

4. 환경

마트 - 롯데마트 (자가용 6분, 대중교통 13분거리)

백화점 - AK&기흥 (도보4분)

종합병원 - 강남병원 (자가용 4분, 도보나 대중교통 13분거리)

용인세브란스병원 (자가용 11분, 대중교통 27분거리)

기흥구보건소 (자가용 6분, 대중교통 13분거리)

5. 공급

수지구청역 롯데캐슬하이브엘 2025.06 / 715세대

영통역 자이프라시엘 2026.12 / 472세대

입주물량 3년내 총 1187세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 힐스테이트 기흥 37평 현재 매매 9.2억, 전세 5.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 11.97억 전세 6,8억

5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 7.75억 전세 4.9억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  아파트 1개만으로 판단할 수 없어서 가까이 있는 기흥역 센트럴푸르지오와 비교해 보았다.

전고점대비 20%이상 떨어진 것은 맞지만 전세가율이 70%이상이 되지 않아 투자는 고려해 볼 것같다.

2) 환금성 : 300세대이상 아파트로 환금성은 있다고 본다.

3) 수익률 :  투자금 3.7억
100% 수익률(연평균 10%)를 위해서 10년동안 3.7억만큼 올라줘야함
따라서 9.2억+3.7억=12.9억이 되어야 하는데,, 지금 실력으로 판단이 힘들다.

4) 원금보존 : 입지독점성이 있고, 공급물량이 많지 않으나, 전세가율이 낮다고 판단된다.

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하다고 해도 투자는 고려해볼 것 같다.

나의 투자 결론 : 300세대 이상의 아파트로 전고점 대비 -23% 가격이지만, 전세가율이 60%로 투자기준(70%이상)을 충족하지 못하고 투자금이 부담스러워서 아직 투자하고 싶은 단지는 아니라고 결론지었습니다.

조금 더 투자금이 낮은 주변단지를 더 둘러볼 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 문서를 만들면서 ‘여러가지를 다 고려해보고 투자를 하면 잃지 않는 투자를 할 수 있겠구나’하는 생각을 하게 되었습니다.

번거로운 과정을 거쳐서 작성했지만, 작성후에 조금은 이 아파트에 대해서 잘 알게 된 것 같고, 이런 과정을 여러번 거치면 최소한 터무니없는 가격으로 아파트를 살 일은 없겠구나 하는 생각을 하게 되었습니다.

한번 한번 수익률보고서를 작성하면서 조금 더 빨라지고, 조금 더 익숙해지면, 잃지 않는 투자에 한발 다가가는 것이 아닌가 생각합니다.