✅아파트명 : 광명푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장: 종사자수 80,081명
2. 교통
가산디지털단지역이 직장인 경우 가장 좋겠다 생각, 가산디지털단지에서 하천만 건너오면 도보로도 접근 가능하다. 강남역은 환승 1회로 무난하지만 그 외의 지역은 대부분 환승 2회 예정이어서 출근길이 쉽진 않겠다
철산역 | 강남역 | 가디역 | 여의도역 | DMC | 광화문역 | 마곡역 |
도보 13분 | 49분(1) | 18분 | 41분(2) | 45분(2) | 57분(2) | 55분(2) |
3.학군
단지: 광덕초(24.9) 도보 3분, 광명중 71%(자1 / 광명시내 11위), 하안북중 85%(특1, 자6/ 광명시내 2위)
4. 환경
5. 공급
- 단지 바로 옆이 재개발광명12R구역, 현재 관처 상태로 건물 다 부순상태, 공사소음 등으로 전세수요는 덜 할 수 있겠다
- 24~27년까지 많은 공급이 예정돼있다. 8월에 매임 할때, 이사사유로 주변에 새로 입주하는 아파트에 11월에는 이사 갈 예정이라는 사유가 대부분이긴 했다
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
광명푸르지오 (2007/426/59) | |||
고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
시기 | 2021년 9월 | 2019년 8월 | 2024년 11월 |
매매가 | 82,500 | 53,000 | 66,500 |
전세가 | 36,750 | 35,000 | 37,000 |
투자금 (전세가율) | 45,750 (45%) | 18,000 (66%) | 29,500 (56%) |
고점에 매수 시 수익률 | -35% | ||
고점 매수 시 순수익 | -16,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 75% | ||
저점 매수시 순수익 | 13,500 |
광명푸르지오 | 19.08 | 21.09 | 24.02 | 24.11 |
매매 | 53,000 | 82,500 | 66,000 | 66,500 |
전세 | 35,000 | 36,750 | 41,000 | 37,000 |
갭 | 18,000 | 45,750 | 25,000 | 29,500 |
전세가율 | 66% | 45% | 62% | 56% |
수익률 | 164% | 하락률 | -20% | -19% |
최고수익 | 29,500 | 전세리스크 | 4,250 | 250 |
최고전세가율 | 90% | 200% 매도가 | 116,000 | 125,500 |
20% 조정금액 | 66,000 | 예상전세가격 | 59,268 | 6,732 |
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △ (하락률 전고점 대비 19%, 고평가는 아니지만 가치가 일정부분 반영돼있다)
2) 환금성 : O(400세대 이상)
3) 수익률 : 현 시점 매수시 54%
4) 원금보존 : X (전세가율 60% 미만)
5) 리스크 대비: X(27년까지 철산역 주변으로 많은 공급예정, 전세리스크 감당이 어려움, 내 실력으로 감당가능한가)
나의 투자 결론
: 투자금, 전세가율, 원금보존, 리스크 대비 뭐하나 통과하지 못했다. 현시점에서는 투자 어려움
✅ 작성하면서 느낀점
감정적으로 하고 싶다고 생각하는 것과 실제 데이터를 보면서 투자가 가능할지에 대해 판단해보는 것은 다르다 생각
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