수익률 분석 과제

✅아파트명 : 광명푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: 종사자수 80,081명

• 광명시의 종사자 수는 약 8만명으로 직장 등급은 C등급이다.
• 일자리의 질은 광명시에 500인 이상 사업체 수가 5개
• 월 평균 급여는 약 335만원(원천징수지 기준)으로   경기 평균인 342만원에 못 미치는 수준
• 광명시 일자리의 양과 질을 함께 고려했을 때, 일자리의 양과 질은 평균이하로 직장보다는 베드타운으로 기능하는 곳 인것 같다

2. 교통

가산디지털단지역이 직장인 경우 가장 좋겠다 생각, 가산디지털단지에서 하천만 건너오면 도보로도 접근 가능하다. 강남역은 환승 1회로 무난하지만 그 외의 지역은 대부분 환승 2회 예정이어서 출근길이 쉽진 않겠다

3.학군

• 광명: 90%↑: 1개,  80%↑: 3개

• 단지: 광덕초(24.9) 도보 3분, 광명중 71%(자1 / 광명시내 11위), 하안북중 85%(특1, 자6/ 광명시내 2위)

  

   

4. 환경

• 광명: 마트2개, 종합병원 2개, 스타벅스 11개, 백화점은 없으나 롯데몰과 AK플라자가 있음
• 단지: 광명성애병원 , 이마트 광명점

5. 공급

  - 단지 바로 옆이 재개발광명12R구역, 현재 관처 상태로 건물 다 부순상태, 공사소음 등으로 전세수요는 덜 할 수 있겠다

 - 24~27년까지 많은 공급이 예정돼있다. 8월에 매임 할때, 이사사유로 주변에 새로 입주하는 아파트에 11월에는 이사 갈 예정이라는 사유가 대부분이긴 했다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △ (하락률 전고점 대비 19%, 고평가는 아니지만 가치가 일정부분 반영돼있다)

2) 환금성 :  O(400세대 이상)

3) 수익률 :  현 시점 매수시 54%

4) 원금보존 : X (전세가율 60% 미만)

5) 리스크 대비: X(27년까지 철산역 주변으로 많은 공급예정, 전세리스크 감당이 어려움, 내 실력으로 감당가능한가)

나의 투자 결론 

: 투자금, 전세가율, 원금보존, 리스크 대비 뭐하나 통과하지 못했다. 현시점에서는 투자 어려움

✅ 작성하면서 느낀점 

감정적으로 하고 싶다고  생각하는 것과 실제 데이터를 보면서 투자가 가능할지에 대해 판단해보는 것은 다르다 생각