아파트분석

수익률 분석 과제

  • 24.12.17

 

아파트명 : 광명푸르지오

 

위치(지도)

 

입지평가

 

1. 직장: 종사자수 80,081명

  • 광명시의 종사자 수는 약 8만명으로 직장 등급은 C등급이다.
  • 일자리의 질은 광명시에 500인 이상 사업체 수가 5개
  • 월 평균 급여는 약 335만원(원천징수지 기준)으로   경기 평균인 342만원에 못 미치는 수준
  • 광명시 일자리의 양과 질을 함께 고려했을 때, 일자리의 양과 질은 평균이하로 직장보다는 베드타운으로 기능하는 곳 인것 같다

 

 

2. 교통

가산디지털단지역이 직장인 경우 가장 좋겠다 생각, 가산디지털단지에서 하천만 건너오면 도보로도 접근 가능하다. 강남역은 환승 1회로 무난하지만 그 외의 지역은 대부분 환승 2회 예정이어서 출근길이 쉽진 않겠다

철산역강남역가디역여의도역DMC광화문역마곡역
도보 13분49분(1)18분41분(2)45분(2)57분(2)55분(2)

 

3.학군

  • 광명: 90%↑: 1개,  80%↑: 3개
  • 단지: 광덕초(24.9) 도보 3분, 광명중 71%(자1 / 광명시내 11위), 하안북중 85%(특1, 자6/ 광명시내 2위)

     

4. 환경

  • 광명: 마트2개, 종합병원 2개, 스타벅스 11개, 백화점은 없으나 롯데몰과 AK플라자가 있음
  • 단지: 광명성애병원 , 이마트 광명점

 

5. 공급

  - 단지 바로 옆이 재개발광명12R구역, 현재 관처 상태로 건물 다 부순상태, 공사소음 등으로 전세수요는 덜 할 수 있겠다

 - 24~27년까지 많은 공급이 예정돼있다. 8월에 매임 할때, 이사사유로 주변에 새로 입주하는 아파트에 11월에는 이사 갈 예정이라는 사유가 대부분이긴 했다

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

광명푸르지오 (2007/426/59)
 고점(5년내)저점(5년내)현재
시기2021년 9월2019년 8월2024년 11월
매매가82,50053,00066,500
전세가36,75035,00037,000
투자금
(전세가율)
45,750
(45%)
18,000
(66%)
29,500
(56%)
고점에 매수 시 수익률-35%
고점 매수 시 순수익-16,000
저점에 매수 시 수익률 합계75%
저점 매수시 순수익13,500
광명푸르지오19.0821.0924.0224.11
매매53,00082,50066,00066,500
전세35,00036,75041,00037,000
18,00045,75025,00029,500
전세가율66%45%62%56%
수익률164%하락률-20%-19%
최고수익29,500전세리스크4,250250
최고전세가율90%200% 매도가116,000125,500
20% 조정금액66,000예상전세가격59,2686,732

 

현장사진

 

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △ (하락률 전고점 대비 19%, 고평가는 아니지만 가치가 일정부분 반영돼있다)

2) 환금성 :  O(400세대 이상)

3) 수익률 :  현 시점 매수시 54%

4) 원금보존 : X (전세가율 60% 미만)

5) 리스크 대비: X(27년까지 철산역 주변으로 많은 공급예정, 전세리스크 감당이 어려움, 내 실력으로 감당가능한가)

 

나의 투자 결론 

: 투자금, 전세가율, 원금보존, 리스크 대비 뭐하나 통과하지 못했다. 현시점에서는 투자 어려움

 

✅ 작성하면서 느낀점 

감정적으로 하고 싶다고  생각하는 것과 실제 데이터를 보면서 투자가 가능할지에 대해 판단해보는 것은 다르다 생각


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