동작구 상도동 더샵아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 82기 44조 라주라주]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

상도 더샵 1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구 종사자수 : 106,159명

2. 교통

  강남 39분 / 시청 34분  / 여의도25분

3.학군

장승중 78% / 신상도 초등학교

아파트 근처의 학원가는 거의 없는편이며 장승배기역까지 나가야 학원이 있다.

분위기임장때도 둘러봤듯, 아이들이 많거나 학군이 좋은편은 아닌것같음.

4. 환경

중앙대학교병원 버스 27분 . 도보 37분

지에스 더프래시 도보8분(대형마트X)

5. 공급

  2024년 3월에 상도푸르지오 클라베뉴(771세대),

2024년 10월에 보라매 한국 아델리움 엔 클래스 (114세대) 입주되어

올해 총 885세대 입주함.

향후 5년간은 추가 입주 없음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 상도 더샵1차 2024년 12월 매매 12억 250 , 전세 5억 6000 (46.6%)

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 12억 9000 , 전세 4억 9000 (38%)

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 9억 3500, 전세 4억 7800 (50.8%)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : C

현재 전고점에 비해 7.3%정도 하락하였으나 (12억9천->12억) 전고점의 허리 이하가 아니라 대부분 전고점을 회복한 것으로 보임. 크게 저평가 된 상태는 아닌 듯 하다.

2) 환금성 : A

1122세대로 24년도 월 2회이상 거래내역 있음. 세대수도 1122세대로 거래 활발하므로, 환금성 좋은편이라고 생각된다.

3) 수익률 : 

현재 들어갈 경우, 투자금 6억5천가량.

100%수익률 (연평균 10%) 이루려면 10년 후,

12억 + 6억 5천 = 18억 5천 [2035년]

4) 원금보존 : C

현재 전세가율 47%로 적정 전세가율 60%에 도달하지 못함.

5) 리스크 대비: C

갭은 6억5천정도로 투자금이 매우 크게 들어가며 전세가 하락시기에는 1억가까이 하락하는 양상을 보여 투자금+1억 이상의 안전자산을 갖추어야 할 것 같음. 

나의 투자 결론 : 

현재시기엔 저평가 되어있는 아파트는 아닌 것 같다. 전고점에 비하여 최소 10~15%이상은 빠진 단지로 알아보는것이 좋을 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음 작성해보는 수익률 보고서였는데, 그냥 거래내역을 둘러보고 임장을 다녀오는것도 중요하지만 하나하나 따져보며 다양한 각도로 단지에 대해 파악하고 알게된 것이 느껴져서 그간 나름대로의 조사라고 해왔던 부분들이 많이 부족했다는것을 체감하게되었습니다. 

저평가된 아파트에대한 눈을 가지려면 더 여러가지 단지의 조사를 해 보는게 중요한 것 같습니다.