광명시 철산동 하안동 e편한세상센트레빌 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 43조 소동부부]

✅아파트명

광명시 철산동 하안동 e편한세상센트레빌 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

 강남 1시간 / 여의도 45분 / 시청 45분

3.학군

학업 성취도 하안북중 85%, 하안중 83.3%

4. 환경

인근 홈플러스 익스프레스 등 중소형 마트 많음.

뉴코아 백화점 - 2.1km

광명성애병원(종합병원) - 1.1km

구로성심병원(종합병원) - 5.8km 

7호선 철산역 1.1km

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 인근 비교 물건인 철산푸르지오 하늘채와 광명 두산위브와 같이 22년 상승이후 하락에서 상승하고 있음. 평균적인 가격을 보이며 저평가는 아닌것으로 보임

2) 환금성 : 실거래 매매/전세 활발함. 

3) 수익률 : 고점 대비 수익률 -20% 인 상황이고 5년전 저점대비 상승했지만, 향후 3년 대량공급으로 매매가 빠질 수도있어 향후 수익률은 떨어지거나 늦게 상승할 것으로 예상됩니다.

4) 원금보존 : 전세가율 65%의 수도권 평균이며 전고점 대비 -11% 조금 상승하고있는 추세이지만 아직까지 원금보존 가능할것으로 생각됩니다. (학군과 7호선 서울과의 인접성)

5) 리스크 대비 : 3년이내 대규모 공급과 현재 철산역 인근 재개발이 추진되고 있어서 공급리스크로 역전세 가능성이 높습니다.

나의 투자 결론 : 

철산동에 재개발 공급물량이 많이때문에 장기간 투자시 수익률이 낮을 가능성이 높음.

언덕에 위치하여 입지적인 불리한 면도 있음.

이미 철산동은 19년이후 가파른 상승을 하였기때문에 (개발호재로) 이후 공급으로 인해 저평가 됬을때 

매매할 가치가 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

두번째 작성하다보니 조금 더 쉽게 파악했던것같다.

내 동네이다보니 조금더 분석이 쉬웠고, 일대의 평균가격대를 알게되어서 좋았다.

학생이 많고 30~50대가 많다고 생각하긴했는데, 이렇게까지 학군지가 형성되있는지 몰랐다.

현재지역 대장아파트 하는줄모르고 아래에 분당. 궁금한지역 했다가

다시 수익률 조사해서 하나 더 조사했습니다^^ㅎㅎ

✅아파트명

분당 정자동 상록마을 3단지 우성

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성남시 분당구 종사자수 : 345,569명 (S등급) 사업체수 45,505개

2. 교통

 강남 30분 / 여의도 1시간 / 시청 1시간10분

3.학군

백현중 학업성취도 95%, 정자중 92%, 분당중 94%

4. 환경

대형마트 이마트 분당점 - 차로6분, 걸어서 24분

종합병원 분당서울대학교 병원 - 차로 10분

현대백화점 판교점 - 차로 17분

5. 공급

  입주물량 없음.

(인근 성남시 중원구 - 입주물량없음. / 성남시 수정구 - 복정지구A1,신혼희망타운A2,A3 (2025.12) 1317세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 아님. 재개발 이슈로 고평가 된점도있는것같음.

2) 환금성 : 실거래 11월까지 꾸준히 있으며 현재 매물도 있음. 환금성 좋음. 

3) 수익률 : 저점/고점대비 + 상승률로 좋은편임.

4) 원금보존 : 전고점 대비 0%, 전세가율 45% 이여서 이미 머리까지 오른 가격이지만 

입지 독점성과 학군지가 탄탄하며 1기신도시 선도지구 90%동의 분당구 재건축으로 가치 상승할 것으로 예상.

재개발  시기안에 하락하진 않을것같음. 원금보전 가능할것이다.

5) 리스크 대비: 성남시 분당구에 입주물량이 없고 10년 전세거래가 하락 폭이 5%이상으로 내려가지 않아

안전한 편임.

나의 투자 결론 : 

이미 가치가 높은 아파트이며 재개발 이슈로 더욱 가치가 높아진것같다.

주변 공급상황이나, 입지독점성과 재개발로 가치에 맞는 가격을 형성하여 투자용 아파트로 적합하지 않다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

수도권에 선호지역은 서울과 비슷한 가격이구나 놀랐고

각 항목의 분석을 하니 이 가격이 왜 형성되었는지 이해할 수있었다.

앞으로 임장을 못가도 이렇게 가치분석을 하는 습관을 들여야겠다.

기본적인 것인데도 너무 오래걸리고 어려웠다.