두류동 두류파크KCC스위첸 아파트 수익률 분석 보고서 ( 열반스쿨 기초반 83기 93조 럭키마담)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

두류동 두류파크 KCC스위첸 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

달서구 종사자수   221,394

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

3.학군

구남 중학교 학업 성취도 78.2 %

달서구 중학교 중에서 학업성취도순은 26위이다.

초등학교가 아파트 인근에 있다.

성남초가 아파트 단지 바로 앞에 있어서 초품아 아파트로 볼 수 있다. 

4. 환경

5. 공급

22년부터 공급이 많았고, 25년에는 공급이 줄다가 26년에 공급이 많아진다.

특히 인근에  26년에 2천 세대 대단지 브랜드 아파트가 들어올 예정이고

이후 27년이 되야  공급이 줄어들어서 향후 2~3년간 공급에 대한 리스크가 있다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점대비 44% 빠졌다가 저점대비 37% 회복했지만 여전히 고점 대비 23 % 정도 싸다.

가격은 나쁘지 않지만 전세가율이  현재 60% 라서  실투자금이 많이 든다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 대비 23% 하락

2) 환금성 : 거래량은 괜찮은 편 

3) 수익률 : 급매위주로 살 수 있다면 수익을 실행시킬수 

있을 듯 하다. 향후 2~3년간 공급리스크가 있으나, 이후

반경 1~2km내 신축 아파트들이 분양가 5.5억~7억을 형성

하고 있고, 무엇보다 아파트 놀이터가 초등학교 정문과

이어지는 초품아인점, 그리고 이월드와 두류공원이 아파트 정문과 

도보로 이어져 있어 문화생활을 즐기기에 부족하지 않은 점 등은 

아직 학군이 상대적으로 많이 중요하지 않은 신혼부부나 사회

초년생에게 적절한 대안이 될 수 있을것 같다. 그런점에서

급매로 4억초반대에 매입할 수 있다면, 향후 5억초중반대까지

가격어깨를 맞춰갈 수도 있다. 전세가 비율이 60%이어서 

초기자금이 2억정도 필요한 점이 부담이기는 하다. 

다만, 준신축급으로서 신축에 대한 갈망이 있으면 실거주하면서

기다려보는것도 괜찮을듯 하고, 구축이라도 수성구와 같은

인기 학군지에 비슷한 가격대가 있으니 추가 비교는 필요하다

4) 원금보존 : 22년 입주한 준신축급 아파트이며 준역세권, 초품아

아파트라는 장점 대비 달서구임에도 불구하고, 달서구 외곽지역에

위치하여 남구와의 경계지역에 위치해 있어 인근 대구 남구라는 시장의 

선입견 등으로 저평가되어 있다고 본다. 특히, 최근 넘쳐나는 아파트 물량으로 

급매의 경우 4억 초반대에 거래가 되고 있다. 주위 대단지 물량이 소진되고 

상권이 같이 따라 올라오면 주위 아파트와 같이 가격대를 맞춰갈 것으로 

예상하기 때문에, 그리고 분양가가 4억중반~5억정도 였기 때문에 향후 

3년 정도 바라보면 (원금보존 + @)를 형성할 것으로 본다

5) 리스크 대비:  전세가가 낮아 투자금이 많이 들어간다.

26년 인근에 대량 공급이 있어 리스크가 있다.

나의 투자 결론 : 저평가로 3년정도 장기보유 시 수익가능, 단 전세가율 높아 초기투자금 부담

✅ 작성하면서 느낀점 :  

네이버 부동산이나  부동산에 나와있는 거래 가격과 아파트 외관, 구조, 몇 층인가만 단순하게 보다가

이렇게 다각도로 분석하고 세세하게 살펴보니 아파트를 보는 눈이 조금 달라진 느낌이다.