향촌롯데 아파트 수익률 보고서 [열방스쿨 기초반 82기 46조 꿈꾸는엄마2022]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

    향촌롯데 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

안양시 동안구의 종사자수는 18만명으로  B등급이다.

하지만 안양시 전체로 봤을때 27만명으로 A등급 수준임. 

직장이 아주 많은 편은 아니지만, 직장이 아주 없는 수준도 아니기에

어느정도의  업무지구로써의 기능도 할 것으로 보인다. 

2. 교통

강남 :  48분 ==> 환승 2번 해야되는 번거로움이 있음. 

여의도역 : 55분 ==>환승 2번 해야 하는 번거로움이 있음

시청역 : 58분 ==>환승 2번해야 하는 번거로움이 있음. 

종합적으로 보았을 때 강남까지 1시간 이내 들어가므로 A 등급. 

 주요업무지구를  대부분 1시간 이내 접근은 가능하나 

문제는  환승을 많이 해야되는 구조로써 교통때문에 반드시 살아야 하는 

곳은 아니다.

하지만 경기도내에서 주요 업무지구를 대부분 1시간 내에 갈수 있는것은 

큰 메리트다. 경기도권내에서는 교통으로써도 어느정도 해자의 입지로 보인다. 

3.학군 

평촌중 92% => 평촌 3대 중학교안에 들어가는 중학교로 선호도가 높다. 

학업성취율이 90%이상으로 학군은 A에 특목고 진학율이 높으므로 A+

작년 기준 특목고 34명 진학, 특목고진학율이 8.5%로 아주 우수한 편이다.

즉 학군으로써는 수요를 충분히 모을수있는 단지로 판단된다. 

4. 환경

이마트, 롯데백화점, 홈플러스 전부 1km이내로 접근이 가능하며

유명한 평촌학원가 300개를 전부 도보로 접근이 가능한 위치이다.

이 단지는 학군과 환경이 좋은 단지로 판단된다. 

반경 1km이내 백화점이 있으므로 환경 점수도 A 

5. 공급

안양시 전체로 봤을대는 24년 공급이 과공급이며 

적정수요가 2,773인데, 8,856로 공급이 되어

거의 3배정도로 과공급이되어서 가격이 현재 눌러있는상태이다. 

동안구자체로만 봤을때도 24년 5,932 공급물량인데 

적정수요는 1,629  로써 적정수요 대비하여 3.6배 정도 물량이 과공급되므로

공급은 C 

동안구 공급물량 

안양시 공급물량 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

만약에 내가 고점 14억에 매수했다면 현재 수익률은 -22.86%가 되고 

순이익이 -2억이 되었을 것이다.

하지만 내가 저점에 매수하였을경우에 수익률이 31%정도 되며, 

저점 매수시 순이익이 1.25이다.

즉, 같은 물건이라도 싸게 사는게 중요함을 다시 한번 더 느낀다.

이 향촌롯데와 같은 경우 34평이 생각보다 전저점이 높았고 (가격방어가 잘됨)

가장 저점이 10.75로 여전히 10억이상의 호가를 유지하였다.

따라서, 현재 가격이 싼 수준이 아니라고 생각하였지만 

전저점 대비하여 1.25밖에 오르지 않은 수준이라

가격 반등폭이 다른 곳 대비하여 높은 수준이 아님을 확인할수가있다. 

대장 단지중 하나가 이정도 반등밖에 못했다면 다른 단지는 훨씬더 저렴한

단지가 있을 것으로 보인다. 

✅현장사진

단지 사진 -구축이기 때문에 주차난이 존재하며, 단지안은 주차장으로 되어있음.

보도블럭은 새로 교체하여 깔끔한 상태이며, 구축임에도 나무조경이 갖추어져있음. 

평촌 학원가 도보로 접근가능함. 입지가 좋음 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

현재 고점 14억 대비하여 12억으로 14%밖에 하락하지 않아서 가격이 저평가되어있지 않음.

out

2) 환금성 : 아파트 세대수 530세대이라 300세대 이상이며, 층도 12층이라 탑층 저층이 아니기에

환금성도 괜찮을 것 같음. 

3) 수익률 : 전고점 14억 간다고 가정시에 투자금은 5.76이 들어가므로, 14억이 간다고 하더라도

수익률이 34%밖에 되지 않는다. 수익률이 200% 혹은 최소한 100%수익률달성을 보고 하는데,

너무 낮은 수치이다. out.

4) 원금보존 : 전세가율이 60%이상이면 원금보존이 된다고 볼수가 있는데 현재 52%로 낮은 수치이다.

원금보존 기준으로도 out. 하지만 이수치는 현재 평촌이 엄청난 과공급시간이기 때문에

전세가가 눌러져서 전세가율이 낮은 거일수도 있음. 

5) 리스크 대비:  현재 평촌이 이번 겨울과 내년초까지가 입주장이므로 전세를 맞추기가 어려운상황이다. 

하지만 이 물건은 내년 초 6월에 입주가 가능한 물건으로, 어느정도 전세가 안정된 다음에 맟출수 있는

물건이라서 괜찮을 것으로 보인다.  

나의 투자 결론 : 해당 물건은 저평가도 아니며, 수익률적인 부분도 현저하게 낮고, 

원금보존으로도 out이기 때문에 투자하지 않는다. 

하지만 현재 평촌이 입주물량이 많아서 전세가가 한시적으로 낮아진 것을  감안하면,  

평촌의 물건이 한시적으로 전세가율이 낮다고 하더라도

저평가 물건을 매수한다면, 혹은 실거주한다면 좋은 기회로 간주가 된다. 

(근거는 3배이상의 공급물량으로 인한 단기 전세가율 하락구간이라고 판단되기 때문)

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강사님들이 매번 평촌이 기회다. 평촌이 가격이 눌러져있다. 하는 말씀을 하셨는데

공급물량을 계산해보면서 정말 이정도 공급이되면 

평촌에 기회일수밖에없겠다는 생각이 들엇고, 그 부분에 대해서

더 확신을 가질수 있었던 시간이었다.

다만 아쉬운 점은, 좋은 물건, 그러니깐 구축이라도 엄청 학군적으로 선호도 있는 물건은 

가격이 싸지 않다는 

점. 그래서 가격이 전반적으로 싸지만, 그 중에서도 물건을 잘 골라야 

저렴하게 살수있다는 부분.

이것을 고르기 위해서는 단지의 선호도를 알고, 가격 적절성을 파악해야하니깐

이부분은 내가 공부해야되는 부분이라 생각이 든다.