e편한세상 상도노빌리티 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 18조 Tangerine]

✅아파트명

동작구)e편한세상 상도노빌리 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

• 종사자수 106,159명
• 서울 타 지역구 대비 직장종사자 수와 사업체수가 적지만 주요 직장과의 연계가 뛰어난 지역!

2. 교통

• 강남 34분/ 여의도 18분/시청 26분
• 서울 주요 직장지를 30분 내외로 이동 가능한 지역
• 7호선과 9호선 도보로 이용가능

3.학군

• 숭의여자중 (94%)
• 유의미한 학군지X

4. 환경

-인근 마트/백화점이 없음→but인근 지역(용산, 여의도, 강남)과의 접근성이 뛰어남

-인근 대형병원: 중앙대학교 병원 대중교통16분/도보28

5. 공급

•  동작구 2025년~2028년 예정입주물량 없음

   

 - 인근지역 공급예정이 있으나 수요량에 비하면 공급 부족

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :

• 전고점대비 8%하락 했으나 저점대비 상승한 것으로 보인다
• 인근 상도더샵2차(2014)과 비교해보면 입주 4년차이인데 매매가4억 전게가 1억1천 정도가 차이가 있다
• 세대수차이(노빌리티-893/더삽2차-138)/입주시기 등 차이가 있지만 저평가 된 물건은 아니것 같다.

2) 환금성 : 좋음 

3) 수익률 

저점 매수시 160% 하지만 현재 가격이 저점 대비 상당히 회복을 한 상태로 보이며

현재 구매를 하면 투자금 대비 높은 수익률을 내기는 어려울 것 같다!

4) 원금보존 : 가능

현재 전세율52%,현제 고점 대비 전세가가 하락여 회복되 않아 보이며  동작구 입주 물량이 부족하여

적정전세가율 (서울60%)인 9억6천으로 오를 가능성이 있어보인다 

5) 리스크 대비:

-역전세, 대량공급, 급격한 전세상승, 수익시기에 대한 리스크는 크게 없어보인다

나의 투자 결론 : 

상도노빌리티 아파트는 현재 저평가된 물건은 아닌 것으로 보이지만, 동작구 밎 인근지역의 입주물량 부족과 뛰어난 직장지와의 교통연계로 꾸준한 수요가 있을 것으로 생각된다.

 장기적으로 보아도 무조건 가격이 오를 수 밖에 없어 원금보존, 수익창출이 가능한 물건이라 생각된다.

하지만 투자금이 큰것에 비하여 저평가된 물건은 아니라 높은 수익률을 내기는 어려워 보인다

만약 충분한 자금이 있고 투자를 목적으로 한다면 인근의 다른 아파트에 투자할 것 같다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

막막하기만 하였는데 주어진 목차를 따라서 작성하다보니 걱정과는 달리 저도 할 수 있었습니다! 

그리고 그냥 좋기만해 보이는 아파트라 생각했는데 구체적으로 장단점을 분석할 수 있었습니다. 이 아파트가 언제는 가격이 이랬느데 지금은 이렇구나… 내가 사는 지역에 공급이 많이 부족하구나.. 등등등!

그리고 호갱노노, 아실 등 앞으로 사용할 어플과 사이트를 좀 더 잘 활용 할 수 있게 된것 같습니다 ㅎㅎ 

작성을 하면서 이게 맞나?아직 조사가 부족한것 같은데란 생각도 들기도 했지만, 끝내고 나니 이제 더 잘 할 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다. 특히 앞으로는 인근의 비슷한 입지의 아파트와 비교해 보는것을 더 열심해 해야 겠다는 생각이 들더라구요!

지금은 완벽하진 않지만 앞으로 더 완벽해질 수익률보고서를 작성할 수 있을 것 같습니다:)