[열반스쿨 기초반 82기 18조 파워업] 어은목마을 벽산블루밍 아파트 수익률 분석 보고서

어은목마을 벽산블루밍 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 18조 파워업]

✅아파트명

용인시 기흥구 어은목마을 벽산블루밍 아파트

✅위치(지도)

 에버라인 동백역에서 도보 1분 거리에 위치한 아파트이다.

✅입지평가

1. 직장 : B등급

기흥구 종사자수  183,105명

2. 교통

 용인시 경전철인 에버라인 동백역을 이용하여 수인분당선-신분당선까지 연결된다.

출퇴근에 배차간격이 규칙적인 전철/지하철의 수요가 많을 것으로 보인다.

강남역까지는 환승을 2번해야하지만 1시간 이내에는 도착 가능한 거리이다.

반면에, 여의도역과 시청역까지는 1시간 넘게 걸린다는 아쉬움이 있다.

3.학군

학업성취도율이 85%이상 중학교가 주요 배정 학군이지만, 특목고/자사고 진학률은 동백중 1.8%, 초당중 1.3%로 아쉬운 편이라 할 수 있다. 학부모 대상으로 우수 학군지로의 이동이 있을 수 있다.

4. 환경(주변 편의시설)

- 근접지에 동백 이마트, 하나로마트 용인점

- 용인 세브란스 병원, 강남병원

- 동백 호수공원, 기흥역을 거쳐 가는 신갈천 산책로

- 30분 이내 거리에 기흥 롯데아울렛, 에버랜드, 한국민속촌, 기흥호수공원, 다수의 골프장CC 등 다목적 시설들이 위치해 있어 거주에 편리한 편이다

5. 공급

수지구청역 롯데캐슬하이브엘 2025.06 / 715세대 등 입주 예정이나 수요대비 적은 상태라 판단된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 동백역 경남아너스빌 33평 현재 매매 5.2억, 전세 4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 6억 전세 3.3억

5년 내 저점 매입시: 2024년 4월 매매 4억 전세 3.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

 1) 저평가 : 전고점 대비 약 18.9% 하락하였다. 비교 대상이 없어서 판단 불가.

2) 환금성 : 533세대. 

 경전철이 바로 단지 앞에 있고 주변 학원가나 상권도 작은 도로 하나만 건너면 있기 때문에 동백으로 이사를 희망하는 방문자들이 관심을 보이는 단지인 듯하다. 현재 거래도 꾸준히 있어서 환금성이 나쁘지는 않아보인다.

3) 수익률 : 24년 12월 호가 기준 매수 시, 투자금 1억9천 정도 소요된다. 전고점까지 약 18.9% 하락한 상태로 전고점 회복 시, 수익금은 12,300만원이다.

4) 원금보존 : 전세가율은 64%이며, 전저점 대비 매매 상승분에 비해 전세가의 상승률이 아쉽다. 정부의 전세 대출 규제 완화로 전세가 상승을 기대해보지만 아직은 리스크가 크다.

5) 리스크 대비 

전고점, 전저점 둘 다 투자금의 차이가 없었다. 오히려 현재 투자금이 더 많이 드는 모양새다.

투자 결론 : 2억 가까이의 적지 않은 투자금인데 그 금액으로 서울 하락장을 기다려서 투자하는 것이 더욱 효과적이지 않을까 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 너바나님 강의를 들으면서 저환수원리만 알면 부동산을 쉽게 분석할 수 있으리라 안일하게 생각한 것 같다. 원칙은 알고 있어도 적용하는 것은 또 다른 문제였다. 조원들이 작성한 수익률 보고서를 참고해서 작성하면서도 내가 잘 분석하였는지 확신이 들지 않아 어려웠다. 3강에서 수익률 보고서 쓰는 법을 제대로 배워야겠다.