강동구 성내동 올림픽파크한양수자인 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 6조 최슈크림]

+강의에서 너바나님께서 지역의 랜드마크 아파트 기준으로 해보라고 말씀하신 것 같아요 ㅎㅎ 직장데이터가 C등급이더라도 베드타운으로 기능할 수 있으니 가치가 없다고 단정할 수 없을 것 같아요

+저점에서 투자했다면 어느 정도 수익률이 가능한지 본다는 관점에서 의미가 있는 것 같아요 ♡

+직장은 중요한 입지.요소이지만 우리가 직장만 보고 투자하는게 아니에요~ 교통이 좋다면 직장 등급이 C라도 그걸 상쇄할 수 있고요.
지역에 따라서 직장 보다 다른 요소가 더 중요한 경우도 있습니다.

✅아파트명

성내동 올림픽파크한양수자인

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강동구 종사자수  157,465명. 

+공유 파일에서 확인

+호갱노노: 직장인 연봉 확인 가능

2. 교통

  강남역까지 지하철 36분 / 여의도 52분/ 시청 51분/ 광화문 50분/송파구 29분/ 서초구 51분/ 서울 중구 56분

+카카오 맵으로 강남역. ㅇㅇ. ㅇㅇ. 어디까지 확인해봐야하는지 찾기

3.학군

성내중학교 82.2%, 영파여자중 80%

+아실: 학군에서 찾기

+인근 중학교가 보통 배정되는데, 제일 정확한 방법은 호갱노노 실거주자들의 글을 보는건데요.
검색에 중학 혹은 중학교 검색하면 돼요.안 나오는 경우도 있지만 보통 나온답니다.

잠실리센츠의 경우엔 잠신중 배정된다고 정확하게 나오죠😁
정보가 안 나온다면 부동산에 전화해보는게 제일 좋아요 :)

+비교하실 땐 근처 단지의 학업성취도나 특목고 진학자수 높은 곳과 비교하시면 될 것 같습니다

4. 환경

병원: 강동성심병원(차로 8분), 서울 아산병원(차로 7분), 중앙보훈병원(차로 12분)

대형마트: 이마트 천호점/ 킴스클럽(차로 8분/ 대중교통 20분), 홈플러스 잠실점/ 롯데마트 월드타워점(차로 11분, 대중교통 25분)

5. 공급

성내동 올림픽파크한양수자인 16년8월/ 482세대

+지방은 5년 이내 = 신축(예: 2020년식)
10년 이내 = 준신축(예: 2017년식)
15년 이내 = 준구축(예 : 2014년식)
20년 이내 = 구축(2008년식)
라고 대략 생각하시면 됩니다~

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

+오버슈팅된 가격이나 전고점은 제외하고, 밑에 형성되어있는 가격으로 전고점을 잡고,가격 형성은 되었지만 거래가 안된곳은, 파랗게 호가가 형성이 된곳에서 ,고점으로 잡으라고 너나위님께서 강의에서 말씀해주셨습니다^^

+전고점의 바로밑의 가격정도로 봐주시면 될듯합니다^^

이런경우는 빨강가 파란선 사이가 호가가 형성 되었던 곳이라 여기 안에서 전고점을 잡으라고 하셨어요 ㅎㅎ많은 호가가 형성 되었던 곳이라 

수요만 있으면 거래가 될곳으로 생각하라고 하셔서 ㅎㅎ 저는 그렇게 전고점을 잡고 있습니다^^

+(현재가-전고점)/ 전고점*100 하시면 돼요!
전고 4억, 현재 3.8억이라면
(3.8억- 4억)/ 4억*100= -5% 입니다!

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전세가율 97% 전고점대비 -49.5% 

(전고점대비 20~30%가 적정, 전세가율 서울은 60% 둘다 만족X)

+적정 전세가율 : 부동산 지인 앱에서->지역별 평균전세가율 확인하시면 될것 같습니다.

2) 환금성 : 좋아보임.. 

강남 36분, 주변 병원 및 대형마트 차로 20분 내, 성적 평균이상 중학교 보유, 초등학교 근처, 25년 공급량 적어서 전세 수요 있을 것으로 전망?

3) 수익률 : 

고점, 저점에 매수시 지금보다 떨어진 상태라 수익률은 보장이 안됨(X), 하지만 지금이 제일 저점 및 갭차이가 얼마 안나기 때문에 올해 구매한다면 내년부터 입주량이 줄어드니 오르지 않을까..?

4) 원금보존 : 

매매 -49.25%, 전세: -14%

지금이 최저인데 왜 최저인지 모르겠음.. 

5) 리스크 대비:

 매매가와 전세가가 거의 비슷하지만 내년부터 강동구에 공급량이 77세대 밖에 되지 않으니까 매매가가 상승하지 않을까 생각 또는 역전세

나의 투자 결론 : 

갭 차이가 적으면서 아직 회복이 많이 안되면서, 강남의 교통이 좋은 곳으로 찾아 괜찮다고 생각했다. 

직장, 학군, 교통, 환경 나쁘지 않지만, 전세가율 및 전고점 대비 하락 비율이 엄청난 부분이 마음에 걸린다. 다른 주변 아파트는 매매가와 전세가가 상승하여 어느 정도의 갭을 갖추고있는데 왜 여기만 이런지 부린이로서는 아직 찾지 못했음. 하지만 전고점 대비 하락 비율이 너무 크기 때문에 투자는 안할 것 같습니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

나름의 기준으로 본다하지만 계속 주관적인 생각으로 정보를 보고있는 것 같다. 지금은 집값만 생각하지만 투자금에는 법무비, 중개수수료, 취득세 다 고려해서 준비하는 것도 생각해야한다. 아직 대출을 한 번도 안받아본 부린이로서, 정확히  집값만 생각하고 있었는데 취득세도 고려해서 투자금을 생각해야겠다. 

+취득세는 카드할부가 가능해서 투자금에는 안 넣긴 한다.