황금동 캐슬골드파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 70억 부자되기 여정 스타트-우진부행]

✅아파트명

  황금동 캐슬골드파크 아파트 1~5단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: A

- 종사자 수나 사업체 수로만 보면 B등급일지 모르나, 법원과 대구지방검찰청,  세무서, 수성구청 등이 황금동 생활권과 인접한 범어역을 중심으로 위치함. 이로 인해 법률가, 세무사, 회계사, 행정사 등과 같은 전문직 종사자들이 많아 소득 수준이 높은 지역임.  해당 단지가 전문직 종사자들의 주요 거주지는 아닌 것으로 파악되나 종합적으로 볼 때 A등급이라 평가함.  

-시·군·구별 근로소득 연말정산 신고현황(주소지 기준)

2. 교통: A

1. 지하철

• 1단지:  황금역까지 도보 약 10분 거리

• 4단지: 황금역까지 도보 약 21분 거리

2.대중교통을 이용한 선호학군지와의 거리

•  캐슬골드파크 1단지 기준

 -경신중 27분/ 오성중 30분/ 대륜중 25분/ 동도중 27분(도보 30분)/ 정화중 30분/능인중 20분

3.학군: S

•  캐슬골드파크 1단지 기준

1) 1단지와 2단지 사이에 있는 성동초등학교 배정. 초품아 대단지

2)배정 가능한 중학교, 8개 학교 중 황금중을 제외한 나머지 7개 중학교 모두 학업성취도 평균 90% 이상. 

3) 배정가능한 고등학교 모두 학업성취도 90% 이상

4. 환경: A

-대구 최고의 학원가와 접근성이 좋음. 대중교통 30분 이내, 자차 10분이네

-상권

5. 공급

  - 특정 학교 배정과 관련하여 강점을 가지는 단지이므로 해당 단지의 수요에 영향을 줄 수 있는 입주량은 2024.12~25.02까지 입주가 완료되는 힐스테이트 만촌역(658세대)가 유일 할 것으로 판단 됨.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

                             가장 인기 단지

두번째 인기 단지

                                                                                                               가장 인기 없는 단지

✅현장사진

-20년 된 구축 단지이나 전체적으로 관리가 잘 되어 있었고, 단지 인근에 소규모 상권이 형성되어 있어 어느 정도의 편리함은 갖추고 있었다

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

• 20년 된 구축 단지이나, 학군의 측면에서 볼 때 입지 대비 가격적 가치가 있다고 판단되며 현재 단지와 상관 없이 고점대비 25%~ 30% 이하인 가격으로, 고점의 가격이 회복된다고 봤을 때 저평가 된 아파트라 생각됨.
• 선택에 따라 범4만3의 학군과 학원가를 공유할 수 있어 입지적 가치가 있음

2) 환금성

• 전체 세대수 대비 거래량을 생각한다면 거래 회전률이 큰 것은 아니나, 학군지를 공유하는 범어동과 비교했을 때 단순 거래량 만으로는 가장 거래가 많은 아파트로 보여지며, 아실 기준 수성구 내 인기 검색 단지로서 환금성이 비교적 좋은 것으로 판단 됨. 

3) 수익률

• 전월세 갭이 커 투자금이 많이 드는 편이나, 전 고점이 획복된다는 가정하에 수익률은 80% 이상 이라 생각됨

4) 원금보존

•  투자로 접근할 경우, 일시적으로 주변 구축 단지의 특성상 학군지를 공유하는 지역의 입주량에 따라 역전세의 가능성도 있어보이나 장기적으로는 현재의 전세가가 충분히 낮은 상황이라 판단되어 대구의 전체 공급량이 해소되면 차츰 전세가가 더 오를 거라 예상됨. 

5) 리스크 대비

• 구축이라 내부 상태에 따라 전세가나 매매가의 차이가 현격하게 커짐. 투자를 할 경우 되도록 내부 상태가 양호한 물건을 저렴한 금액에 구입할 수 있도록 주의가 필요해 보임.
• 경우에 따라서 직접 수리를 해서 전세를 놓아야 할 경우도 고려해야 함. 이 경우, 전세와 매매가의 갭에서 예상 수리비를 추가된 금액이 전체 투자금 임을 고려하여 수익률을 다시 계산할 필요성이 있음.
• 일시적 역전세에 대비하여 신용대출 고려해야 할 수도 있음. 

나의 투자 결론 

•  오래된 구축 단지인데다, 주요 학군지에 배정은 가능하나 범4,만3 내의 아파트에 비하면 가치가 떨어지는 입지임. 그러나 학군을 중요시 여기지만 경제적 여력이 많지 않은 가정에 있어서는 가격대비 입지 가치가 명확히 있는 곳이라 판단 됨. 

• 전세가와 매매가의 갭이 커 투자로 접근하기에는 무리가 있는 단지이나, 생활 편의성을 일정 부분 감수하더라도 학군지의 혜택을 누리고자 하는 학령기 자녀를 둔 가정이라면 실거주 투자로서 아주 좋은 선택지라는 생각이 든다.(실거주지로서 생활 편의성과 학군 둘 다를 잡으려면 비용을 더 투입하거나, 비슷한 가격대로 둘 다를 이루고자 한다면 최신축의 적당한 학군지는 어렵고, 적당한 연식의 적당한 학군지를 가진 지역을 물색해야 함. 시지와 해당 단지를 비교 평가하는 것도 좋을 것 같음) 

• 실거주 투자로 접근하더라도 현재 본인의 자녀가 학령기에 있지 않은 가정은, 다른 구 신축 아파트로 접근하는 것이 더 이익일 수도 있다는 것을 염두해 두고 비슷한 가격, 다른 구에 있는 신축 대단지와 비교평가하는 과정이 필요할 것 같음.

✅ 작성하면서 느낀점 

• 지방은 학군불패라는 걸 새삼 느끼게 됐고, 가치 평가가 많이 어렵다는 생각이 든다. 나의 선호와 기준이 평균은 아님을 절실히 느꼈고 가격은 냉정하게 다수의 선호에 따라 움직인다는 것을 느꼈다.
• 가격은 상대적으로 높지만, 가장 인기있는 아파트가 고점 대비 수익률이 제일 높고, 저점 대비 손해율이 가장 낮다는 것을 알게 됨. 투자 가능 범위라면 지금 당장 싼 물건 보다, 남들이 좋아할만한 물건을 골라 싸게 사야겠다는 생각이 든다.
• 인생에서 제일 큰 금액을 쓰는 결정을 하면서도, 그간 이 정도의 정보도 확인하지 않은 채 대충 가능 금액에 맞춰 선택을 했다는 것이 못내 아쉽다.
• 같은 가격이라도 어떤 아파트를 사느냐에 따라 10년, 20년 후 나의 자산이 두 배 이상 차이가 날 수 있다는 것이 무섭고 이제라도 가치 있는 아파트를 알아보는 방법을 배울 수 있게 되어 감사할 따름이다.