래미안월곡 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 37조 비츠로]

✅아파트명

 래미안월곡아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - B등급

 성북구 종사자수 : 111,005명

 성북구 사업체수 : 23,617개

2. 교통 - A등급

 강남 60분 / 여의도 49분 / 시청 50분

3.학군 - C등급

 장위중학교 74.3%, 창문여중  74.8%

4. 환경 - S등급

 현대백화점(도보 14분)/롯데백화점(도보 10분), 이마트(도보 12분)/홈플러스(도보 14분), 그 외 고대병원/우리아이들병원

5. 공급 - S등급

  적정수요  연 2,110세대,  공급세대 3,039/3년=1,013세대

 인근 동대문구 이문동 공급까지 고려하면  S등급이 아닐 수 있음

 동대문구 이문동 래미안라그란데 2025년 1월 3,069세대

 동대문구 이문동 이문아이파크자이 2025년 11월 4,321세대  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변 아파트(두산, 푸르지오)와 비교 시 상대적으로 가격이 높음(초품아, 브랜드, 상대적 경사도)

2) 환금성 : 1,000세대 이상, 매매는 꾸준히 있음

3) 수익률 : 투자금 4.6억, 10년간 100% 수익을 위해서 4.6억을 올라야 하므로 10년 후 매매가 14.2억, 현재 매매가 고점 대비 16% 하락

4) 원금보존 : 현재 전세가율 52% - 부적합

5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능하면 적합

나의 투자 결론 : 초품아이고, 주변 환경 잘 조성되어 있고, 교통권(미아사거리역)도 나쁘지 않으나, 비슷한 조건(초품아, 경사, 지하철과의 거리 등)의 길음뉴타운 아파트(길음역)와 가격 차이가 없는 점등을 고려하면 현재 저평가된 아파트는 아니라고 보이며, 투자 비용이 큼.

✅ 작성하면서 느낀점 : 실제로 작성해 보니 훨씬 더 가시적인 결과가 보임. 가치 평가나 수익률 계산 등에 대한 능력을 키울 공부가 필요함.