공덕삼성레미안5차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 19조 지교]

✅아파트명

공덕삼성레미안5차 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

마포구 종사자수 279,788명

2. 교통

3.학군(학업성취도)

서울여중: 90.9%

숭문중: 84.6%

4. 환경

단지근처에 이마트, 현대백화점, 신촌연세병원 등 

5. 공급(입주물량)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

공덕래미안5차 <24평>

현재 시세:  매매 14억 8천, 전세 6억 3천

5년 내 고점 매입시: 2021.11.  매매 14억 9천 , 전세 7억

5년 내 저점 매입시: 2022.12. 매매 10억 4천, 전세 5억 4천

전세가율이 43퍼로 낮은편이며, 현재는 매매가가 최고점에 근접하여 수익을 안겨주기 어려움.

매매가가 전고점대비 20퍼 이하일 때(11억9천) 매매 고려해볼 수 있겠음. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 5년내 전고점과 대비하여 현재는 고점에 근접함. (고평가된 상태)

2) 환금성 : 2024년 1월~11월 동안 26건 거래. 최근 3년간 실거래수 53건으로 거래량이 많음.

3) 수익률 : 현재는 고점상태로 수익을 기대하기 어렵. 전고점대비 20퍼 하락되었으 때 (11억9천 정도 되었을 때) 수익을 기대할 수 있음.

4) 원금보존 : 전세가율이 낮아서 원금보존 어려움. 입지독점성을 갖지 않음.

5) 리스크 대비: 전세가가 낮아 투자금이 많이 들어가므로 리스크대비가 어렵다. 

최소한 전세가율이 60퍼 정도로 올라야 투자 가능.

공덕역 근처에 대체 가능한 아파트가 있다는 것이 리스크.

나의 투자 결론 : 

최근 거래량을 보면 거래가 활발히 이루어지는 편. 현재 가격은 고점인 상태.

주변 환경이나 교통이 좋아 거주하기에는 좋음.

따라서 전고점대비 20퍼 하락되었을 때 구매한다면 수익을 노려볼 수 있음. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

호갱노노, 아실을 통해서 여러 정보를 얻을 수 있었고, 수익률 계산하기 쉽도록 엑셀파일을 만들어주셔서 좋았다.

강의만 듣고서는 전고점대비 20퍼센트가 무슨말인지 정확히 몰랐는데 이렇게 직접 수익률을 계산해보니 

전고점대비 20퍼센트가 하락되었을 때 구매해야 수익을 얻을 수 있다는 것을 정확히 알게 되었고

서울 아파트들은 전세가율이 상대적으로 많이 낮은데 

앞으로 다양한 지역으로 임장을 다녀보면서 전세가율이 60퍼센트에 근접하는 아파트들도 많이 찾아보고싶다.

수익률과 투자결론까지 내보니 남들보다는 조금은 부동산투자에 대해 더 알게된거 같아서 뿌듯하다.